اثبات مالکیت

در این نوشته می خواهیم به موضوع اثبات مالکیت بپردازیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

اگر ملکی به صورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید.دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و… در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید.در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

دعوای اثبات مالکیت ملک، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است.دعوای اثبات مالکیت ملک پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.به طور کلی مالکیت به رابطه‌ میان شخص و مال گفته می‌ شود که موجب می‌ شود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند و در مقابل فرد مالک نیز بتواند بر اساس این رابطه، از مال متعلق به خود به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند.

حال سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که چگونه می توان این مالکیت را اثبات نمود؟ چرا که در بسیاری از مواقع این امر موضوع شکایت بسیاری از افراد در مراجع قضایی می باشد.یکی از مهمترین ادله اثبات مالکیت سند است که نشان دهنده و به نوعی اثبات کننده مالکیت شخص بر اموال مورد نظر می باشد.به همین جهت قانون مدنی درباره ی اثبات مالکیت سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌ کند و حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند.اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی از مزایایی برخوردار هستند که از جمله آنها می توان به قدرت اجرایی آن اشاره کرد.در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است.

چه کسانی مالک یک ملک شناخته می شوند

اثبات مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌ های دادگستری می‌ باشد.در یک وضعیت معمولی برابر مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، مالک کسی است که سند به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا کسی که ملک برابر مقررات به او منتقل شده است اما کم نیست مواردی که بین دارندگان سند عادی و حتی دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی در مالکیت اختلاف حادث می‌ گردد، در چنین وضعیتی طرح دعوای اثبات مالکیت لازم می‌ شود.

وقتی یک ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت افراد زیر را به عنوان مالک می شناسد :

• کسی که ملک به اسم او ثبت شده است.
• کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است.
• ملک مزبور از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد.

این موضوع بخشی از ماده ۲۲ قانون ثبت است که مالکیت در خصوص املاک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد.

مستندات قانونی در دعوای اعلام مالکیت ملک

دعوی اثبات مالکیت منصرف از دعوای اثبات وقوع عقد بیع است.دعوای اثبات مالکیت در جایی قابلیت استماع دارد که ملک فاقد سابقه ثبتی است که دایره شمول آن نسبت به دعوای اثبات وقوع بیع محدود بوده و استثنایی است.اشخاصی که املاک دارای سابقه ثبتی را با سند عادی خریداری می‌ نمایند سند عادی آنان وفق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت قابل استناد جهت خلع ید از ملک نیست.این اشخاص باید دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی بنمایند و ادعای خود را با شهادت شهود و اقرار ثابت نمایند.سند عادی در حد قرینه قابلیت استناد در کنار سایر ادله را دارد.

مستندات قانونی در دعوای اعلام مالکیت ملک :

• ماده ی ۳۵ قانون مدنی

تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت ملک است.مگر این که خلاف آن ثابت شود.

• ماده ی ۳۷ قانون مدنی

اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقأ مال مدعی او بوده است.در این صورت مشارٌالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت ملک شخص مزبور به تصرف خود استناد کند.مگر اینکه ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

• ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید.دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثأ به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

• ماده ی ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است : ۱- کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است. ۲- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.

• ماده ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه ی آن واقع است.اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

اختلاف‌ نظر در طرح دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات ملکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌ کنند که باید شرایطی در این زمینه وجود داشته باشد.اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف‌ نظر وجود دارد؛ اما به نظر می‌ رسد، غالب قضات در مورد پذیرش چنین دعوایی در مورد املاک ثبت نشده اتفاق نظر دارند؛

لیکن در باب املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه‌ ها مطابق مواد ۴۷ و ۲۲ فردی را مالک می‌ شناسند که سند اصلی مالکیت به نام اوست و عقیده صاحب‌ نظران مخالف با دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک همزمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده ۲۲ دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می‌ کند.

اما در مورد اراضی و املاک ثبت نشده، امکان طرح چنین دعوایی از دید غالب صاحب‌ نظران وجود دارد در پاسخ به ایراد حقوقدانان در خصوص عدم قابلیت طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی گفته شده که ایراد و انتقاد اظهار شده صحیح به نظر نمی‌ رسد؛ چرا که با صدور حکم اثبات مالکیت در حقیقت اعتبار سند رسمی قبلی از بین رفته و با وجود تاریخ مؤخر حکم بر اثبات مالکیت، سند قبلی اثری ندارد.

به واقع مطلب مطروحه نمی‌ تواند پاسخ کاملی بر انتقاد مخالفین اثبات مالکیت در حوزه املاک ثبت شده باشد؛ زیرا در هر حال وجود دو سند متضاد به ظاهر معتبر در مورد یک ملک در ید افراد جامعه چه بسا اعتبار و اهمیت اسناد رسمی را زیر سوال ببرد و مردم را نسبت به این اسناد بی‌ اعتماد نماید؛ اما پر واضح است که پاک کردن صورت مسئله راهکار حل مشکل نیست همان‌ طور که اقلیتی از قضات نیز با شرایطی عقیده بر پذیرش این دعوی دارند.

اثبات مالکیت ورثه

برای اخذ گواهی وراثت یک نفر از وراث شخص متوفی و یا هر فردی که نسبت به این اموال منفعتی برای او دارد و همچنین در بعضی از موارد وکیل شخصی متوفی باید به شورای حل اختلاف آخرین محل دائمی که متوفی در آن سکونت داشته است، حاضر شود و برای اخذ گواهی انحصار وراثت دادخواستی را به این مرجع قضایی ارائه دهد.

قبل از اینکه اثبات مالکیت ورثه صورت بگیرد، وراث باید تمامی مراحل قانونی را نیز انجام دهند تا کلیه ی اقدامات از طریق قانونی و طبق ضوابط پیش برود.مدارکی که وراث باید برای گواهی انحصار وراثت به مرجع قضایی ارائه دهند، شامل یکی از مدارک الزامی که شخص باید برای گواهی انحصار وراثت ارائه دهد، اصل گواهی فوت و کپی برابر اصل آن است.

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند :

• افرادی که براساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشند.
• افرادی براساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشند.

در حالت اول : فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند؛ در چنین وضعیتی دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند.یعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیرمنقول متوفی را می تواند دریافت کند؛ بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.

در حالت دوم : فردی که به هر دلیل، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را اثبات می کند.