صورتمجلس تفکیکی از کجا بگیریم
در این نوشته می خواهیم اطلاعاتی درباره صورتمجلس تفکیکی از کجا بگیریم در اختیار شما قرار دهیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
در تفکیک املاک هر شخص می تواند ملک شش دانگ خود را براساس ضوابط موجود به قطعات کوچکتر تفکیک و برای هر یک سند جداگانه ای دریافت نماید.اگر بخواهیم تفکیک را از حیث ماهیت حقوقی بررسی نماییم باید بگوییم تفکیک اگر در رابطه بین دو شخص واقع شود در واقع همان افراز است، و عقدی است از عقود، و تعریف ماده ۱۸۳ قانون مدنی بر آن منطبق است، به شرط اینکه افراز به تراضی به عمل آید.اضافه می کنیم که افراز به تراضی، عقد است لیکن معامله نیست، زیرا مبادله ی دو مال نشده است.تفکیک عبارت است از احداث چند محدوده در یک محدوده خواه آن یک محدوده بین چند نفر مشاع باشد خواه مشاع نباشد.
صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می شود.
این صورت جلسه خالصا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر کردن مساحت آن ها و شماره گذاری آن ها می پردازد بدون آن که به مالکیت خصوصی واحدها پردازش کند.روشن است اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک شخص بوده همه ی قطعه ها نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده مثلا سه مالک یا چهار مالک یا … هر یک با قدر السهم دو دانگ از شش دانگ و … در این صورت همه ی واحدها و قطعه ها تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود.هیچ کدام از مالکین واحد مستقل و شش دانگ نخواهند داشت هنگامی که سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم شود.
در این مرحله مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را به طور کامل و شش دانگ انتخاب می نمایند این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت می شود و به خاطر همین تقسیم نامه ثبت سند ها خواهد توانست برای هر قطعه و یا واحد سند مالکیت صادرکند.
روش انجام تفکیک نمودن واحدهای یک ساختمان و یا تهیه صورت مجلس تفکیکی مجتمع آپارتمانی در اداره ثبت به صورت زیر است :
- مراجعه کردن تقاضا کننده به دفترخانه و گرفتن درخواست تفکیکی و دادن آن به ثبت محل به ضمیمه نقشه تفکیکی که خود تهیه کرده باشد.
- دستور ثبت درخواست در دفتر اندیکاتور و رجوع دادن به نماینده برای اقدام.
- ارسال نمودن درخواست تفکیکی به بایگانی برای پیوست پرونده و دادن آن به نماینده.
- بررسی کردن و تهیه کردن نامه برای ارسال نقشه به شهرداری برای تایید عنداللزوم.
- امضاء نامه به وسیله مسئول مربوطه و صدور کردن آن.
- برگشت پرونده به بایگانی و ضبط آن تا وصول پاسخ شهرداری مراجعه متقاضی به ثبت بعد از گذشت دو ماه از تاریخ تسلیم نامه به شهرداری در صورت وصول نکردن پاسخ از شهرداری برای ادامه پروسه تفکیک.
- وصول نمودن جواب از شهرداری مربوط به نقشه تایید شده.
- دستور ثبت نامه شهرداری در دفتر اندیکاتور و تعیین نمودن وقت مراجعه بعدی به وسیله مسئول مربوطه و خبر دادن آن به تقاضا کننده.
- ثبت نامه در دفتر اندیکاتور.
- ارسال سابقه ها به بایگانی برای ضبط تا مراجعه تقاضا کننده در روز مشخص شده.
- مراجعه تضا کننده در روز تعیین شده و ارسال نمودن سابقه ها به مسئول مربوطه برای تعیین نماینده و نقشه بردار
-
تعیین نماینده و نقشه بردار به وسیله مسئول مربوطه برای رفتن به محل.
- تودیع (سپردن چیزی به کسی) فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار در صورت متعلق بودن.
- رفتن نماینده و نقشه بردار به محل همراه تقاضا کننده با در دست داشتن پرینت اولیه نقشه کاداستر از محل وقوع ملک.
- معرفی نمودن ملک به وسیله تقاضا کننده و تشخیص نمودن حدود به وسیله نماینده و برداشت نقشه و ارزیابی به وسیله نقشه بردار و تعیین نمودن وقت مراجعه بعدی متقاضی.
- رسم کردن نقشه تفکیکی و تنظیم برگ ارزیابی به وسیله نقشه بردار و تهیه کردن صورت جلسه تفکیکی به وسیله نماینده و امضاء آن به وسیله نقشه بردار و نماینده و متقاضی.
- ارائه کردن گزارش نماینده و نقشه بردار به مسئول مربوطه منضم به صورت جلسه و نقشه تفکیکی.
- گواهی دفتر بازداشتی مبنی بر بازداشت نکردن.
- بررسی کردن مسئول اداره و دستور به واحد کاداستر برای بروزرسانی نقشه های کاداسترو ثبت نمودن در دفتر اندیکاتور و رجوع نمودن آن به حسابداری برای گرفتن هزینه تفکیک.
- ارسال کردن پرونده به حسابداری برای حساب کردن هزینه تفکیک.
- پرداخت نمودن هزینه تفکیک توسط متقاضی دربان.
- پیوست قبض پرداخت هزینه تفکیک به پرونده و ارسال کردن آن به مسئول مربوطه برای امضاء.
- کنترل کردن و امضاء نمودن صورت مجلس تفکیکی به وسیله مسئول مربوطه.
- ارسال نمودن صورت مجلس تفکیکی به دفتر اندیکاتور برای صدور و ارسال نمودن آن به دفترخانه.
- صدور صورت جلسه تفکیکی و ارسال کردن آن به دفترخانه مربوطه.
- برگشت پرونده به همراه سابقه ها به بایگانی برای ضبط در ردیف مربوطه.
- تفاوت صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه در گرفتن صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی آپارتمان و زمین
در مباحث ملکی، تفکیک به معنای تقسیم به قطعات کوچک تر می باشد.هنگامی که آپارتمانی ساخته و اجرا می شود، تمامی بخش های آن به صورت مشاع و یا مشترک می باشد.برای اینکه بتوان ملک مورد نظر را به قطعات کوچکتر تقسیم کرد و برای هر واحد به صورت مجزا سند دریافت شود می بایست مراحل تفکیک ملک را طی کرد.طی فرایند تفکیک ملک، مشخصات هر یک از واحدها، پارکینگ، انباری و قسمت مشاعات مشخص گردد.به برگه و گواهی صادر شده از طرف اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی گفته می شود که مشخصات تمامی قسمت های تفکیک شده را مشخص می کند.
صدور صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که تبدیل به چند واحد آپارتمان شده اند، پس از اخذ پایان کار از شهرداری مربوطه قابل انجام است.
به این معنی که پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار، مالک به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی، تسلیم دفتر اسناد رسمی می نماید.سر دفتر اسناد رسمی، تقاضای مالک یا مالکین را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می نماید و اداره ثبت اسناد و املاک با ارجاع به کارشناس مربوطه، نسبت به صدور صورت مجلس تفکیکی، اقدام می نماید.صدور صورت مجلس تفکیکی زمین، برای مالک یا مالکین امکان پذیر است و در این حالت نیازی به صدور پایان کار نیست و فقط نقشه زمین از شهرداری دریافت شده و ضمیمه درخواست می شود.
پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، مالک یا مالکین، نسبت به تهیه و امضا تقسیم نامه به نسبت سهم خود اقدام می نمایند و اگر تقسیم نامه مورد توافق طرفین قرار نگیرد، صدور صورت مجلس تفکیکی، کار عبث و بیهوده ای می باشد.در این مرحله، امکان انتقال سند رسمی ملک به نام اشخاص ثالث وجود دارد.
کاربرد صورتمجلس تفکیکی
پس از توضیحات درباره اینکه صورتمجلس تفکیکی را از کجا بگیریم می خواهیم کاربرد آن را بررسی کنیم.تفکیک آپارتمان ها ضرورتی است که برای جداسازی واحدها جهت صدور سند و فروش ملک انجام می شود.براساس صورت مجلس تفکیکی حدود اربعه واحدها، مساحت آنها و شماره گذاری هر واحد انجام می شود و در تقسیم نامه قدرالسهم هر واحد از کل زمین و شش دانگ بودن هر واحد مشخص می شود.
در واقع از طریق صورت مجلس تفکیکی ملک از حالت مشاع خارج می شود و اداره ثبت می تواند براساس صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه برای هر واحد پارکینگ و انباری جانمایی کند.اما لازم به ذکر است که اگر در پایان کار ساختمان بخش هایی به صورت مشترک معرفی شده باشد هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنها اعیان ملک تقسیم خواهد شد.
در مجموع در موارد زیر نیاز به صورت مجلس تفکیکی خواهیم داشت :
-
صدور اسناد مالکیت برای بخش های تفکیک شده
برای صدور سند مالکیت تنظیم صورت مجلس تفکیکی الزامی است.پس از تکمیل مراحل ساخت می بایست برای تفکیک آپارتمان و واحدهای آن اقدام کرد که اولین اقدام تنظیم صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.در معاملات پیش فروش ملک، در صورتی که آپارتمانی ساخته شود و فروشنده اقدام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ننماید با توجه به اینکه این امر از لوازم انتقال سند رسمی است و انتقال سند رسمی و انجام کامل همه امور اداری و ثبتی به عهده فروشنده است، خریدار می تواند نسبت به طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.
-
فروش املاک چند واحد تحت تملک یک نفر
در تفکیک املاک هر شخص می تواند ملک شش دانگ خود را براساس ضوابط موجود به قطعات کوچکتر تفکیک و برای هر یک سند جداگانه ای دریافت نماید.زمانی که مالک یک آپارتمان قصد فروش ملک به صورت قطعات کوچکتر را داشته باشد، می بایست ابتدا اقدام به دریافت صورت مجلس تفکیکی کرده و هر یک از قطعات را به نام مالک جدید انتقال دهد.در این زمان نسخه ای از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوط ارسال خواهد شد و مالک می تواند با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات و صدور سند برای خریدار را داشته باشد.برای این منظور سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، گزارشی از روند انتقال ملک را به اداره ی ثبت ارسال می کند تا خریدار به عنوان مالک جدید، سند مالکیت را دریافت کند.
-
تقسیم ملک مشاع
ملک مشاع میان چند نفر به عنوان مالک مشترک است.لذا در صورتی که طرفین قصد تقسیم و تفکیک ملک را داشه باشند نیاز به تنظیم صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیمات اعلام شده در آن تقسیم نامه تنظیم (مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را به طور کامل و شش دانگ انتخاب می نمایند این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت می شود) خواهد شد که براساس آن می توان اقدام به دریافت سند مجزا کرد. براساس صورت مجلس تفکیکی، در تقسیم نامه قطعه ای مفروز برای هر مالک ملک مشاع تنظیم خواهد شد که در مراحل بعد برای هر قطعه با استناد به همین تقسیم نامه، سند مالکیت صادر خواهد کرد و ملک دیگر مشاع نخواهد بود.
لازم به ذکر است تقسیم نامه با توجه به توافق و صلح شرکا تنظیم می شود لذا اگر پس از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیک دیگر مفید نخواهد بود و می بایست از طریق افراز اقدام به جداسازی ملک مشاع شود.