[vc_row][vc_column][vc_column_text]
ملک مشاع چیست:
در انتها جهت دریافت مشاوره و راهنمایی بیشتر در خصوص دعاوی املاک مشاع با وکیل آپ در تماس باشید.
مال مشاع به مالی گفته می شود که «حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه» جمع شده است و ممکن است اختیاری یا قهری باشد و بیش از یک مالک دارد. یعنی هر مالک در جزء جزء کل ملک حق مالکیت دارد. املاک مشاع املاکی هستند که مالکین متعددی دارند و مالکان در ذره ذره ملک سهم دارند. معاملات املاک مشاع یکی از دعاوی ملکی می باشد.دعوای فروش مال مشاع مهم ترین و تقسیم مال مشاع معمول ترین مشکل حقوقی در این خصوص است.در مورد دعاوی املاک مشاع نیز بحث خواهیم کرد.
تقسیم مال مشاع:
تقسیم از نظر لغوی به معنی جداسازی و قسمت و بخش کردن چیزی می باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی تعیین و تمیز حصه هر یک از شرکا مال مشاع معین (منقول و غیر منقول) از یکدیگر به تراضی یا به حکم دادگاه می باشد. تقسیم ناظر به مطلق اموال منقول، غیر منقول، حقوق و مطالبات است ولی در عرف حقوقی و رویه قضائی برای تجزیه حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی در صورت عدم تراضی مالکان، از اصطلاح «افراز» استفاده می گردد.
به طور کلی مال مشاعی را به سه حالت می توان تقسیم نمود:
- تقسیم به افراز: افراز به معنی جدا کردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می پذیرد و هر شریکی می تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.
- تقسیم به تعدیل: در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت رو به رو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد،در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع تر می گیرد تا برابری کند.
- تقسیم به رد: همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی شود، لاجرم برای تعادل سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید، با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد.
سند مالکیت ملک مشاع:
به طور کلی سندها به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شوند و سند مالکیت بنا بر تعریف قانون مدنی جز اسناد رسمی و از مهمترین اسناد به حساب می آید، زیرا اعتبار آن برای همه افراد است و تمام مقامات رسمی نیز باید به آن اعتبار دهند و می دهند. اما در عرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت نه سند رسمی و لذا اثر خاص سند رسمی را که لازم الاجرا بودن آن بدون حکم دادگاه است ندارد.
فروش ملک مشاع:
در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیر قابل افراز تشخیص شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد. شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیر منقول اقدام می نماید.
در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد بررسی قرار می گیرد:
- ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود: مطابق ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت «هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»
- ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود: ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود و مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جز یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید و همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر ثبت ملک ثبت می شود.
در چه مواردی امکان تقسیم ملک مشاع امکانپذیر نیست:
در ۴ مورد زیر امکان تقسیم ملک مشاع وجود ندارد:
- هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالکیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند. (ماده ۵۹۵ ق.م)
- تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیه جایز نیست.(ماده ۵۹۷ ق.م)
- در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد تقسیم ممنوع است.(ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق.م)
- در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد،تقسیم ممنوع است.
- در مواردی که نسبت به املاک مشاع سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است.(تبصره یک ماده ق.ا.ف.م.م.)
دعاوی مربوط به املاک مشاع:
اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی، راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند،تقسیم را از دادگاه درخواست می نماید.دعاوی مربوط به ملک مشاع به دو دسته مالی و غیر مالی تقسیم می شود:
- دعاوی مالی مربوط به املاک مشاع:
-دعوای فروش املاک مشاع درصورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد.(نظریه مشورتی ۱۱/۱۰/۶۲-۴۷۴۹/۷)
-دعوای تقسیم ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد.(نظریه مشورتی ۱۱/۱۰/۶۲-۴۷۴۹/۷)
-دعوای افراز ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد.(نظریه مشورتی ۱۱/۱۰/۶۲-۴۷۴۹/۷)
-دعوای الزام به فروش ملک مشاع در صورت اختلاف در مالکیت (ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آیین نامه آن)
-ابطال صورت جلسه افراز در صورت اختلاف در مالکیت
-دعوای بطلان تقسیم در صورت اختلاف در مالکیت
- دعاوی غیر مالی مربوط به املاک مشاع
تمام موارد بالا در صورتی که مالکیت مورد اختلاف نباشد غیر مالی محسوب می شود، اثبات مالکیت از دعاوی مالی هست و هر جا اختلافی در مورد مالکیت به میان بیاد مالی محسوب می شود.
خلع ید چیست:
خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد. تفاوت دعوای خلع یدع با دعوای تخلیه ید این است که دعوای خلع یدع در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیر قانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم و فقط در مورد اموال غیر منقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد.
سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید چیست؟
- مالک بودن خواهان (ارایه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان)
- تصرف خوانده
- غیر قانونی و غیر مجاز بودن تصرف (غصبی)
وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد.
تخلیه ملک مشاع:
در جایی که دعوای تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره اقامه گردیده باشد، در مواردی که تخلیه باید با پرداخت حق کسب و پیشه و یا سر قفلی صورت گیرد، امکان تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی وجود ندارد مگر اینکه متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستأجر پرداخت نماید و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستأجر پرداخت گردد.
شریک ناراضی می تواند دادخواست خلع ید از ملک مشاع را بخواهد (یعنی شریک را از ملک مشاعی بیرون نماید) به عبارت دیگر تخلیه ملک مشاع واقع گردد و می تواند اجاره ملک را طبق نظر کارشناس از شریک متصرف اخذ نموده و به اصطلاح پلمپ نماید از طرفی اگر احدی از شرکاء بخواهد در ملک بماند شریک دیگر تصرف داشته باشد و او را هم از ملک بیرون ننماید می بایست دادخواست تسلیط ید (مسلط کردن شریک غیر متصرف بر ملک مشاعی) تقدیم دادگاه نماید.
نمونه دادخواست فروش ملک مشاع:
ریاست محترم …..
با سلام و احترام به استحضار می رساند: ۱- بدین وسیله اینجانب…………….به همراه…………….و …………………و …………………مالک مشاعی پلاک ثبتی…………فرعی از………….اصلی واقع در بخش یک…………………به موجب سند رسمی شماره…………….شماره………………..دفتر ۲۱۷ ……………..می باشم. ۲-به واسطه صدور گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت شهرستان………………جهت استفاده بهینه از ملک و عدم رضایت سایر شرکا جهت تقسیم ملک ناگزیر از فروش می باشم. ضمن آن که به موجب رأی وحدت رویه شماره………………مصوب سال ۶۰ صادره از دیوان عالی کشور در صورتی که احد از مالکین مشاعی محجور باشد مرجع صالح جهت رسیدگی به تقسیم و فروش مال مشاع، دادگاه محل ملک می باشد. ۳- فلذا با توجه به توضیحات فوق، از دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر فروش ملک مذکور به استناد قانون و آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ مورد استدعاست.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوی ملک مشاع:
- تنظیم دادخواست دقیق توسط وکیل
- مدارک شناسایی
- مدارک مالکیت ملک از جمله سند مالکیت
- سایر دلایل و مدارک
مزایای داشتن دلیل در دعاوی ملک مشاع:
موارد زیر از مزایای داشتن وکیل در دعاوی ملک مشاع می باشد:
- کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جهات گوناگون دارای اهمیت می باشد و بنابراین دقت و حساسیت بیشتری را برای طرح دعوا می طلبد.
- در دعاوی مربوط به مال غیر منقول در صورت موفقیت در دعوا یا عدم موفقیت از جهت مالی همیشه با توجه به تورم مبلغ قابل توجهی پول مبادله می شود.
- در دعاوی غیر منقول حقوق متعددی وجود دارد که برای اینکه دادگاه حکم در مورد آنها صادر کند،نیاز به طرح آن ابتدا در دادخواست و تحت عنوان خواسته لازم می باشد و در صورت عدم طرح در ابتدا امکان تضییع آن حق خواهد بود.
- تنظیم انواع دادخواست از جمله دادخواست دعاوی غیر منقول که مهمترین دعاوی است از تضییع احتمالی و عدم طرح درست دعوا جلوگیری می کند.
- تشخیص مالی و غیر مالی بودن دعوا در اکثر موارد مشکل می باشد و در صورت حضور وکیل از هزینه های بی مورد جلوگیری می شود.
- بخاطر رعایت مهلت ها و موارد قانونی که در جهت احقاق حق موثر می باشد، توصیه می شود وکیل در دادرسی داشته باشیم.
- در کلیه دعاوی مربوط به غیر منقول توصیه می شود حتما از وکیل متخصص دعاوی مربوط به غیر منقول استفاده شود.
- با توجه به وجود قوانین متعدد در زمینه اموال غیر منقول و نهاد های حقوقی مختلف در زمینه ملک از جمله مشاع اقتضا دارد که از صفر تا صد دعوا توسط متخصص این امر انجام شود.
- داشتن وکیل در پرونده از سردرگمی در دادگاه و کوتاه شدن طول مدت رسیدگی می شود.
جهت مشاوره و کسب اطلاعات در این خصوص می توانید با وکیل آپ تماس بگیرید.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column width=”1/2″][dt_contact_form fields=”name,email,telephone,city,message” required=”name,email,country” button_title=”ارسال پیام”][/vc_column][vc_column width=”1/2″][vc_single_image image=”3046″ img_size=”400*400″][/vc_column][/vc_row]