[vc_row][vc_column][vc_column_text]

سرقفلی چیست :

در انتها جهت مشاوره و راهنمایی بیشتر در خصوص مطالبه ارزش روز سرقفلی با وکیل آپ در تماس باشید.

در این مقاله می خواهیم درباره مطالبه ارزش روز سرقفلی صحبت کنیم اما قبل از آن می خواهیم بدانیم سرقفلی چیست.سرقفلی واژه ای است که مطمئناً بارها آن را در سر در مغازه ها دیده و یا درباره آن شنیده اید.به بیان ساده می توانیم اینطور تعریف کنیم که سرقفلی در واقع مبلغ پولی است که شخص مستاجر به شخص اجاره دهنده می دهد ولی تفاوت آن با پول پیش این است که صاحب مغازه مالک آن پول خواهد بود و مانند پول پیش نیست که بعد از مدت زمانی به مستاجر برگردانده شود.

در واقع مستاجر با دادن پولی که تحت عنوان سرقفلی ارائه می شود، این حق را از اجاره دهنده می‌ گیرد که با شرایطی خاص به کسب و پیشه خود بپردازد.لازم به ذکر است مستاجر در این مدت حق این را ندارد که مغازه شخص را به دیگری واگذار نماید.

حق سرقفلی چگونه ایجاد می شود:

در ابتدا تعریف «حق سرقفلی» در فرهنگ لغت را مورد بررسی قرار می دهیم که اینگونه تعریف شده: حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند نسبت به جهت تقدم در اجاره،شهرت،جمع آوری مشتری به معنای عامیانه آن حق آب و گل داشتن.

حق سرقفلی بر مبنای یکی از سه حالت ذیل ایجاد می گردد:

• در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مستأجر مبلغی را تحت عنوان خرید سرقفلی به مالک می پردازد و این مبلغ در قرارداد نوشته می شود. در این صورت در زمان تخلیه ملک، مالک باید سرقفلی را به نرخ روز محاسبه کرده و به مستأجر پرداخت نماید.
• در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستأجر توافق می کنند که مالک ملزم است هر ساله در صورت تمایل مستأجر، مورد اجاره را به او با همان قیمت پیشین اجاره بدهد، در این حالت اگر با اتمام قرارداد، مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت نماید.
• در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستأجر توافق می کنند که مالک، هر ساله مورد اجاره را با نرخ اجاره متعارف به همین مستأجر اجاره بدهد در این صورت اگر مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت نماید.

دعوای سرقفلی:

این دعوا ( مطالبه ارزش روز سرقفلی ) زمانی می تواند مطرح شود که موجر زودتر از موعد اتمام قرارداد درخواست تخلیه  مورد اجاره را از مستاجر داشته باشد. در این صورت است که مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه نماید و سرقفلی را مطالبه نماید و در صورت دادن حکم توسط دادگاه بر علیه موجر، موجر موظف به پرداخت سرقفلی به مستاجر است.

مشخصات دعوی مطالبه سرقفلی ملک:

• حق بر سرقفلی مبتنی بر قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ بوده و عطف بما سبق نمی گردد.
• مبلغ سر قفلی در زمان عودت به نرخ روز محاسبه شده و به مستاجر پرداخت می گردد.
• حق بر سرقفلی به صورت خودکار حق بر اجاره ملک تجاری را به صورت مجدد ایجاد نمی کند و نیازمند تراضی طرفین است.
• سرقفلی ممکن است ضمن سند عادی و یا رسمی مورد اشاره و امضای طرفین واقع گردد.
• سرقفلی تعیین شده در سند رسمی قابل توقیف در نتیجه محکومیت مالی می باشد.
• استفاده از ملک تجاری بر خلاف توافق طرفین و یا موازین قانونی، حق مستاجر را بر مطالبه سرقفلی از بین می برد.

نحوه مطالبه و دادخواست سرقفلی:

در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶، اگر مالک براساس حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید، مستأجر در مواردی که مستحق دریافت سرقفلی است، می تواند همزمان با دادخواست تخلیه با پس از آن، سرقفلی را مطالبه نماید.دادگاه در جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس، ارزش سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و تعیین نموده و مالک را به پرداخت آن محکوم می نماید.خواهان دعوا، مستأجر ملک است و خوانده دعوا مالک ملک می باشد.

دادخواست این موضوع هم به این صورت است که در قراردادهای اجاره ، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر می شود، اقدام به تخلیه ی ملک کند، مستأجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است ، می تواند هم زمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به مطالبه سرقفلی کند.

اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره ، دادخواست تخلیه مطرح نکند ، مستأجر می تواند ، بدواً دادخواست مطالبه ی سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند. مقدمه این دادخواست آن است که مستأجر ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک ، آن را به دادگاه تحویل دهد.

نکته مهم در مطالبه سرقفلی آن است که اگر مستأجر ملک را به مستأجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند ، مستأجر دوم در هنگام تخلیه ی ملک حق مطالبه ی سر قفلی از مالک را ندارد.دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری ، بهای ارزش سرقفلی را بر اساس قیمت عادله ی روز محاسبه کرده و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم می کند.

شرایط مطالبه سرقفلی:

این شرایط به صورت زیر می باشد:

• حق بر سرقفلی باید مبتنی بر تراضی طرفین باشد.
• ملک مورد اجاره باید دارای کاربری تجاری باشد.
• حق بر سرقفلی صرفا در قرارداد اجاره ایجاد شده و در عقود دیگری همچون فروش و صلح وجود ندارد.
• مبلغ پرداخت شده از جانب مستاجر باید با عنوان سرقفلی پرداخت گردد نه عناوین دیگر حقوقی اعم از ودیعه و… .
• تخلیه ملک مورد اجاره باید از جانب مالک و زودتر از موعد مقرر درخواست گردد.
• مستاجر در این مدت ملک مورد اجاره را به دیگری واگذار نکرده باشد.

تفاوت سرقفلی و حق کسب:

حق کسب و پیشه، حقی است که در طول زمان و به واسطه میزان کار و تعداد مشتری و اعتبار نزد مشتریان برای مستاجر یک ملک به وجود می‌ آید که در آن فعالیت تجاری دارد.حال می خواهیم بدانیم تفاوت این دو با هم چیست.

سرقفلی مال یا وجهی است که بدواً هنگام عقد به مالک پرداخت می شود ولی کسب و پیشه حقی است که ناشی از فعالیت و کسب و کار در محل تجاری است. سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین یا مالک منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره دهد و واگذار کند.

در حالیکه حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل تجاری به وجود می آید در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه تجارت می گویند که این امر نشان دهنده این است که این دو در ماهیت کاملاً با هم متفاوت هستند.

سرقفلی از اول اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد در حالیکه حق کسب و پیشه بدواً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستاجر حاصل می شود.در ابتدای اجاره حق سرقفلی را می توان اسقاط کرد اما حق کسب و پیشه را خیر زیرا هنوز به وجود نیامده و اسقاط مالم یجب است.میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل کسب و کار بستگی دارد در حالیکه میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.

قوانین سرقفلی و حق کسب:

در مورد سرقفلی و حق کسب پیشه دو قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ وجود دارد:

• سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ جایگاهی نداشته و پس از سال ۱۳۷۶ در قانون به رسمیت شناخته شده است. در واقع، قبل از سال ۱۳۷۶، صرفا حق کسب و پیشه وجود داشته است. حق کسب و پیشه منحصر در محلی با مجوز تجاری نیست، بلکه هر محلی که در آن، فعالیت تجاری انجام می‌شد، مشمول حق کسب و پیشه می‌ گردید.
• سرقفلی، پس از سال ۱۳۷۶ در قانون وارد شده و به موجب آن، مبلغی که در هنگام عقد قرارداد اجاره به عنوان مبلغ پیش به مالک یک مکان تجاری داده می‌ شود، در حکم سرقفلی است و پس از پایان مدت اجاره، مبلغ، باید به نرخ روز به مستاجر عودت داده شود.
• در قانون روابط موجر و مستاجر، قراردادهای اجاره‌ ای که در آن‌ها حق کسب و پیشه پرداخت می‌ شده، نامحدود بوده و بنابراین، مالک حق تخلیه مستاجر را بدون رضایت وی نداشت، مگر آن که شروطی که در ادامه این مقاله می‌ آید، رخ دهد.اما در قانون سال ۱۳۷۶، این حق مستاجر محدود شده و قراردادهای سرقفلی نیز دارای مدت زمانی است.

نحوه محاسبه سرقفلی و زمان پرداخت آن:

حال می خواهیم درباره محاسبه و زمان پرداخت سرقفلی صحبت کنیم.اگر در قرارداد طرفین در مورد میزان ارز ش سرقفلی توافق نکرده باشند ، دادگاه میزان آن را بر اساس نظر کارشناس تعیین می کند و چنانچه هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند ، می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به نظریه ی کارشناسی اعتراض کنند.

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت ارزش روز سرقفلی و قطعیت آن ، اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می شود. اگر مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه ، اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی نکند ، مستأجر می تواند ، اقدام به توقیف اموال مالک و تأمین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده کند. ملکی که قبلاً در تصرف مستأجر بوده است نیز قابل توقیف است.

وقتی بحث پرداخت و دریافت سرقفلی بر مبنای تراضی و در مقام انجام معامله مطرح باشد بدیهی است که زمان تادیه را توافق طرفین تعیین خواهد کرد. اما زمانی که موضوع پرداخت قهری سرقفلی در حالتی که در خصوص مبلغ آن بین طرفین توافق نباشد در میان باشد این سوال قابل طرح است که سرقفلی چه زمانی باید پرداخت شود؟ اگر در ضمن عقد تکلیف سرقفلی روشن شده باشد بر حسب توافق عمل خواهد شد و تکلیف روشن است ولی اگر طرفین در خصوص مبلغ سرقفلی تراضی نکنند ناچار دخالت دادگاه لازم خواهد شد و مستاجر باید ضمن اجرای دستور تخلیه برای تعیین مبلغ سرقفلی به دادگاه رجوع کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای سرقفلی:

در مورد دادگاه مورد صلاحیت به این صورت است که اگر مبلغ ارزش روز سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح می باشد.

جهت مشاوره و کسب اطلاعات در این خصوص می توانید با وکیل آپ تماس بگیرید.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column width=”1/2″][dt_contact_form fields=”name,email,telephone,city,message” required=”name,email,country” button_title=”ارسال پیام”][/vc_column][vc_column width=”1/2″][vc_single_image image=”3046″ img_size=”400*400″][/vc_column][/vc_row]