[vc_row][vc_column][vc_column_text]
صورتمجلس تفکیکی و کاربرد آن:
در اینجا می خواهیم درباره الزام به تنظیم سند رسمى ، اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکى اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهیم. جهت مشاوره و دریافت راهنمایی بیشتر در این خصوص با وکیل آپ در تماس باشید.
تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است. در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است.تفکیک، عملی است اداری که با تقاضای مالک یا مالکین، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع انجام پذیرفته و در نتیجه ملک به چند قطعه با مشخصات معین، تبدیل می گردد.صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می شود. این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.
کاربرد آن به صورت زیر می باشد:
- فروش قطعات تفکیکی ملک:
رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوط ارسال می گردد. لذا متقاضی (مالک) با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات می کند؛ سر دفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارشی از آن را به اداره ی ثبت ارسال می کند تا خریدار سند مالکیت را دریافت کند.
- صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیکی:
به موجب ماده ی ۱۰۶ آیین نامه ی قانون ثبت «… در صورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروز (جداجدا) یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکان اداره ی ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و یا ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از قطعات مفروز یا آپارتمان ها، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.»
- تنظیم تقسیم نامه بین مالکان مشاعی:
تقسیم نامه که به عبارتی نوعی صلح بین شرکاست، زمانی انجام می شود که ملکی به صورت مشاعی باشد.در این مورد پس از انجام تفکیک، تقسیم نامه ای بر اساس صورت مجلس تفکیکی، قطعه ای مفروزی برای هر مالک مشاعی تنظیم می شود و اداره ی ثبت اسناد به موجب همین تقسیم نامه برای هر قطعه سند مالکیت صادر خواهد کرد و اینگونه ملک از شراکت خارج می شود. از آنجایی که تقسیم نامه با توجه به توافق شرکا است، اگر پس از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک کاری بیهوده است و باید از طریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنند.
دعاوی صورتمجلس تفکیکی:
در صورتی که فروشنده ملکی در مبایعه نامه ، تعهد به تنظیم سند رسمی ملکی را کرده باشد که آن ملک به دلیل نوساز بودن، فاقد صورتمجلس تفکیکی باشد، از آنجائی که مقدمه تنظیم سند رسمی، اخذ صورتمجلس تفکیکی می باشد. چنانچه از این تعهد امتناع نماید،خریدار می تواند طی دادخواستی، علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را نیز از دادگاه درخواست نماید.
صورتمجلس تفکیکی یکی از موارد دعاوی است که برای پیش فروش واحدها مورد استفاده قرار می گیرد،زیرا واحد های پیش فروش شده قطعا فاقد پایان کار و همچنین فاقد صورتمجلس نیز می باشند. الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی خواسته ای است که ما بین دو خواسته دیگر صورت می گیرد،خواسته اول الزام به اخذ پایان کار و خواسته دوم الزام به تنظیم سند.در واقع طرح دعاوی به صورت تنهایی،صرف الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی خواسته مرسومی نمی باشد،زیرا نفس دریافت صورت مجلس نفیاٌ و اثباتاٌ فاقد فایده می باشد.بنابراین این امر جدا از الزام به تنظیم سند منفعتی نخواهد داشت.
صورتمجلس تفکیکی
اخذ پایان کار ساختمان و شرایط قانونی آن:
پس از اتمام ساخت بنا مالک ساختمان می بایست نسبت به دریافت جواز پایان کار اقدام نماید.پروانه ساختمان مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند.
پس از آنکه احداث ساختمان به پایان برسد٬ مالک باید از شهرداری درخواست صدور گواهی پایان کار را بخواهد تا با بازدید مامور و کارشناس فنی مشخص شود که مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است. پس از احراز مطابقت بنا با پروانه ساختمان و نقشه صادر شده توسط کارشناس شهرداری و احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری طی یک فرآیند اداری و فنی، اقدام به صدور پایان کار ساختمان با توجه به شناسنامه فنی ملک می نماید.
شرایط قانونی اخذ پایان کار:
اخذ پروانه ساختمانی اولین قدم در راه ساخت یک ساختمان به حساب می آید. فرد مالک می تواند خود به تنهایی و یا با مشارکت سازنده اقدام به ساخت و ساز و احداث آپارتمان و واحد مسکونی کند که در ابتدا باید این پروانه گرفته شود.
پس از اینکه عملیات ساختمانی به پایان می رسد و پس از ثبت تقاضای مالک در خصوص اخذ پایان کار و ارائه ی مدارک پایان کار به شهرداری، کارشناسان دفتر فنی و شهرسازی شهرداری محل وقوع ملک، از اتمام عملیات ساختمانی بازدید می نمایند و در صورتی که پایان یافتن عملیات ساختمانی را تایید نکنند امکان اخذ پایان کار وجود ندارد. بنابراین تایید کارشناسان شهرداری جهت اخذ پایان کار امری لازم است. اصولا تمامی هزینه های اخذ گواهی پایان کار بر عهده ی سازنده ساختمان است مگر آنکه بین مالک و سازنده شرایط دیگری توافق شده باشد.
مدارک لازم جهت اخذ گواهی پایان کار ساختمان:
برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان مدارک زیر لازم می باشد:
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی
- در صورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
- اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
- اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله ای و همچنین تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان های نوساز
- اصل و کپی پروانه ساختمانی
- نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه
اخذ پایان کار
دادخواست الزام به اخذ پایان کار:
کسی که مالک رسمی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفاً به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تاخیر انجام تعهد ملزم خواهد شد.اخذ پایان کار مقدمه ای برای گرفتن صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی است و تا زمانی که پایان کار صادر نشود، امکان اجرای این امور وجود ندارد. به علت اینکه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار و همچنین صورتمجلس تفکیکی با یکدیگر مرتبط هستند، همه را می توان در یک دادخواست مطرح کرد.
در صورتی که سازنده یا پیمانکار پس از پایان عملیات ساختمانی،گواهی پایان کار را اخذ ننماید و تعهدات قید شده در قرارداد را به هر نحوی اجرا نکند، مالک می تواند الزام به اخذ پایان کار را از طریق مراجع قضایی بخواهد و در صورت محکومیت سازنده و امتناع وی از اجرای حکم، در مرحله اجرای احکام مالک با هزینه پایان کار سازنده اقدامات لازم در این خصوص را به عمل می آورد و همچنین می تواند خسارت تاخیر در ایفای تعهد را نیز مطالبه کند. بنابراین دادخواست الزام به اخذ پایان کار توسط مالک و یا نماینده قانونی وی امکان پذیر است.
دعوای اخذ پایان کار:
در مواردی که ملک، فروخته شده باشد یا ملک موضوع مشارکت در ساخت، فاقد پایان کار باشد، شخص ذی نفع می تواند دعوای الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.البته در مواردی نیز ممکن است، شهرداری به دلایل غیر موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع کند که در چینن حالتی، شخص دی نفع می تواند الزام شهرداری نسبت به صدور پایان کار را از دادگاه بخواهد.خواهان کسی است که از صدور پایان کار نفع می برد.مانند شخصی که ملک نوساز فاقد پایان کاری را خریداری کرده است یا ملکی را خریده که اعتبار گواهی پایان کار آن به پایان رسیده است. خوانده نیز کسی است که اخذ گواهی پایان کار، قانوناً یا طبق قرارداد بر عهده اوست و از انجام این تعهد امتناع می کند.
این شخص می تواند مالک، فروشنده یا پیش فروشنده ملک یا سازنده ملک باشد. در صورتی که متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم.در مواردی که موضوع دادخواست، الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار است، خوانده دعوا شهرداری است. دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار دادگاه محل وقوع ملکی که پایان کار آن درخواست شده، می باشد و هزینه دادرسی دعوای الزام به اخذ پایان کار مطابق هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است.
الزام به تنظیم سند رسمی:
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه می کند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است.بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به نظر می رسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده اند، قراردادی منعقد می کنند که در آن دو طرف تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
کلیه دعاوی که مربوط به ملک و املاک می شود بایستی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می کند که ظرف ده روز، پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام کسی که حکم به نفع او صادر شده منتقل نماید. اگر محکوٌم علیه حاضر نشد با تقاضای سر دفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می نماید.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی:
اقداماتی که دادگاه برای این کار باید انجام دهد به صورت زیر می باشد:
- احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد.)
- احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
- احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
- احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.
- احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
- تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی و…
- توجه به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است.
- انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.
تنظیم سند رسمی
نحوه نوشتن دادخواست الزام به اخذ پایان کار،تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی:
نحوه نوشتن دادخواست به صورت زیر می باشد:
خواهان : . . . ( مشخصات خریدار )
خوانده : . . . ( مشخصات فروشنده )
وکیل یا نماینده قانونی : . . . . . ( در صورت داشتن وکیل ، نام و نام خانوادگی و مشخصات وکیل نوشته می شود )
خواسته یا موضوع و بهای آن : ( تقاضای صدور دستور موقت ، صدور حکم به اخذ پایان کار و تفکیک هر یک مقوم بر . . . ریال و انتقال رسمی مورد معامله ( از جهت تمبر مقوم به . . . ریال ) و خسارات دادرسی )
دلایل و منضمات دادخواست : ۱ – دلیل مالکیت ۲ – قرارداد ۳ – استعلام ثبتی ۴ – استعلام از دفترخانه ۵ – اظهارنامه
شرح دادخواست :
سلام علیکم با احترام به استحضار می رساند :
۱ – به حکایت قرارداد تقدیمی خوانده دعوی تمامی حقوق مالکانه خود نسبت به یک دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی . . . فرعی از . . . اصلی بخش . . . شهرستان . . . را به اینجانب خواهان فروخته و مورد معامله را تحویل داده است.
۲ – ثمن معامله مبلغ . . . ریال تعیین گردیده که مبلغ . . . ریال آن طی چک بانکی شماره . . . مورخ . . . بانک . . . پرداخت شده ، حسب بند . . . قرارداد مقرر بوده بقیه با انتقال رسمی مورد معامله تایید شود.
۳ – فروشنده ضمن امضا قرارداد و سقوط تمامی خیارات قانونی قسمتی از ثمن را اخذ و مورد معامله را تحویل اینجانب داده و فقط تشریفات تنظیم سند که از لوازم عقد تلقی می شود باقی مانده است.
۴ – نظر به مراتب یاد شده ، بدوا دستور موقت توقیف پلاک مذکور حسب ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی مورد تقاضا است.
۵ – عنداللزوم استعلام ثبتی از باب احراز مالکیت خوانده ، درخواست می شود.
۶- خسارات احتمالی وفق ماده ۳۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی پس از تعیین واریز خواهد شد.
۷ – استدعا دارد وفق قسمت دوم ماده ۳۱۴ قانون اخیرالذکر بدون احضار خوانده با صدور قرار موافقت فرمایند.
۸ – از آنجا که مقرر بوده طرفین طبق بند . . . قرارداد در تاریخ . . . در دفترخانه حاضر شوند و خوانده از اجرای این تعهد امتناع نموده درخواست دارد دستور فرمایید دفتر محترم گواهی صادر فرمایند که با رجوع به دفترخانه شماره . . . گواهی حضور اینجانب خواهان و عدم حضور خوانده اخذ و تقدیم شود.
۹ – توضیحا ذکر می شود وفق قرارداد اینجانب صاحب حق هستم و به لحاظ امتناع خوانده از انتقال ادعا ایجاد شده ، و مالکیت آن برای اینجانب ادامه داشته ، این حق به دیگری واگذار نگردیده و زوال نیافته است ، فلذا دعوت طرفین به رسیدگی استماع دعوی و در صورت احراز صحت ادعا صدور حکم به اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله و محکومیت خوانده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مورد معامله به جبران خسارات دادرسی درخواست می شود.
۱۰ – از جهت ابطال تمبر خواسته به رقم مذکور تقویم گردیده و بر حسب محاسبه دفتر دادگاه وفق دفترچه محاسباتی املاک تفاوت تمبر ابطال خواهد شد.
جهت مشاوره و کسب اطلاعات در این خصوص می توانید با وکیل آپ تماس بگیرید.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column width=”1/2″][dt_contact_form fields=”name,email,telephone,city,message” required=”name,email,country” button_title=”ارسال پیام”][/vc_column][vc_column width=”1/2″][vc_single_image image=”3046″ img_size=”400*400″][/vc_column][/vc_row]