[vc_row][vc_column][vc_column_text]
فک رهن از بانک:
می خواهیم در این مبحث درباره فک رهن از بانک اطلاعاتی کامل در اختیار شما قرار دهیم. در انتها جهت دریافت مشاوره و راهنمایی بیشتر در خصوص دعاوی مربوط به فک رهن از بانک با وکیل آپ در تماس باشید.
اصطلاح فک رهن برای تمام کسانی که برای خرید خانه با استفاده از وام و تسهیلات بانکی اقدام کرده اند آشناست. هر بانکی برای وام و تسهیلاتی که در اختیار افراد می گذارد ضمانت مشخصی دریافت می کند. برخی وام ها نیاز به ضامن مورد تأیید دارند و برخی دیگر در ازای اهدای وام سفته دریافت می کنند. در مورد وام مسکن ضمانتی که بانک در نظر می گیرد رهن سند خانه ای است که توسط دریافت کننده وام خریداری می شود. فک رهن به معنای خارج شدن ملکی از حالت رهن که در اختیار نهادی دیگر مانند بانک است که این فک رهن به سه روش انجام می گیرد:پرداخت دین شخص رهن دهنده، ابراء دین نسبت به اموال نزد شخص ثالث، انصراف از مال مرهونه نزد شخص ثالث.
فک رهن به ۴ صورت می تواند انجام گیرد:
- فرد بدهکار، بدهی خود را تسویه نماید.
- شخصی که ملک را به گرو گرفته، از طلب خود بگذرد.
- شخص وام دهنده، از گرو گرفتن ملک انصراف دهد. (بهم خوردن عقد رهن).
- مال در گرو (مرهونه) از بین برود.
فک رهن از بانک
انواع دعوای فک رهن:
در صورتی که شخص رهن دهنده نسبت به پرداخت همه دیون خود اقدام نکند، در این صورت بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعوای حقوقی مطرح می شود. شخص می تواند در این چنین شرایطی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به همراه با خسارات قانونی و بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی تسلیم نماید.دعوای فک رهن در قانون در دو صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.
- دعوای فک رهن به صورت مستقل
در این حالت شخص رهن دهنده یکی از اموال خود را در اختیار شخص ثالثی مانند بانک قرار می دهد و تعهد می کند در مدت زمانی مشخص نسبت به پرداخت دین خود اقدام کند. حال در شرایطی که شخص رهن دهنده تمام دیون خود را پرداخت کرده اما بانک به تعهد خود مبنی بر فک رهن از مال مورد رهن قرار گرفته، بر اساس اینکه شخص وام های دیگری دارد عمل نکند این دعوا مطرح می شود. در چنین شرایطی شخص می تواند دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عدم فک رهن به همراه خسارات قانونی و قراردادی تنظیم کرده و به مرجع قضائی تقدیم کند.
- دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
این نوع از دعوا عموماً در مورد سازندگان املاک به وجود می آید. در این حالت سازندگان قبل از فروش ملک، آن را در اختیار بانک قرار داده و وام می گیرند و با تنظیم قولنامه ای آن را به خریدار منتقل کرده و متعهد می شوند در مهلت زمان مندرج در قول نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.
روش های خارج کردن سند خانه از رهن بانک:
برای اینکه بتوانیم سند خانه را از رهن بانک خارج کنیم دو روش وجود دارد که به صورت زیر می باشد:
- تسویه حساب کامل
اولین راه برای فک رهن سند خانه، تسویه حساب کامل با بانک است. هر زمان که شما قصد تسویه حساب داشته باشید، بانک حساب می کند که از اصل بدهی شما (نه سود وام) چقدر باقی مانده و شما با پرداخت یکجای آن با بانک تسویه حساب می کنید. با این روش به طور طبیعی سندتان را از رهن بانک خارج کرده اید.
لازم است به یک نکته توجه کنید تا مانند خیلی از مشتریان دچار اشتباه محاسباتی نشوید. معمولا افراد قبل از مراجعه برای تسویه حساب مجموع اقساط پرداختی شان را جمع زده و از مبلغ وامی که گرفته اند کم می کنند و تصور می کنند عدد به دست آمده مبلغی است که باید به بانک بپردازند، در حالی که اینگونه نیست.
- سپرده‌گذاری
بعضی از بانک ها، از جمله بانک مسکن، این گزینه را در اختیار مشتری می گذارند که در ازای سپرده گذاری، سند را از رهن خارج کنند. برای مثال بانک مسکن برای فک رهن سند املاک طرحی به نام «رها» دارد. در این طرح مشتری با سپرده گذاری ۱۱۰ درصد باقی مانده از اصل بدهی در بانک می تواند نامه فک رهن را از شعبه دریافت کرده و خانه اش را از رهن بانک خارج کند.
فک رهن
الزام به فک رهن:
خانه یکی از اساسی ترین و پر هزینه ترین نیازهای هر خانواده ای است که درصد زیادی از افراد جامعه، به راحتی قادر به خرید آن و پرداخت مبلغ آن به صورت یکجا نیستند؛ در این شرایط راه های کمکی همچون دریافت وام خرید خانه از بانک، پیش روی افراد قرار گرفته تا شرایط تامین نیاز بزرگ خانواده فراهم شود.برخی از موسسات همچون بانک مسکن در چارچوب خاص خود، مبلغی را به عنوان تسهیلات به خریدارن خانه یا آپارتمان می دهند و سند ملک خریداری شده را تا تسویه مبلغ وام به عنوان وثیقه در اختیار می گیرند.
از آنجایی که پرداخت اقساط تسهیلات، چندین سال طول می کشد و گاهی افراد، نیاز به سند خود دارند؛ شرایطی فراهم شده که بتوان زودتر از موعد نسبت به فک رهن سند خانه اقدام کنند.مواردی وجود دارد که در عقد رهن، مال مرهونه در گروی بانک قرار گرفته است و دین توسط مدیون به طور کامل پرداخت می گردد و به همه ی حق و حقوق خود دست می یابد اما طلبکار اقدام به فک رهن مال مرهونه نمی نماید. در این حالت، راهن می بایست دعوی الزام به فک رهن را در دادگاه صالح مطرح نماید.
نکته قابل توجه این است که طلبکار یا مرتهن در گذشته و پیش از درخواست راهن مبنی بر فک مال مرهونه، ید امانی داشته و به عنوان امین و امانت دار مال شناخته می شده است اما به محض درخواست راهن مبنی بر فک رهن و امتناع مرتهن از فک مال مرهونه، ید مرتهن از یمانی به ید ضمانی تبدیل و از آن پس به عنوان غاصب شناخته خواهد شد.
بنابراین در صورت هر گونه آسیب و خسارت به مال، مرتهن ضامن خواهد بود. همچنین راهن می تواند با طرح دعوی، اجرت همه ایام مازادی را که مرتهن فک رهن نکرده بود نیز از وی دریافت کند. مورد دیگر دعوی الزام به فک رهن در صورتی است که مال منقول مورد رهن، توسط راهن فروخته شود یا راهن که مال مورد رهن را فروخته، به تعهدات خود مبنی بر فک رهن عمل نکند که در این موارد نیز می توان دادخواست را مطرح نمود.
ممکن است شخصی ملک خود را که در رهن است به دیگری بفروشد و تعهد نماید که نسبت به بازپرداخت بدهی خود به مرتهن و انتقال سند رسمی به خریدار اقدام نماید، ولی بر خلاف تعهدات خود عمل نماید، در اینجا خریدار باید ابتدا الزام فروشنده را به پرداخت دین خود به مرتهن بخواهد تا موجبات فک رهن فراهم شود و سپس در صورت عدم فک رهن، اقدام به تنظیم دادخواست نماید.
خرید و فروش خانه ای که فک رهن نشده:
بعد از توضیحاتی که درباره فک رهن و دعاوی آن داده شد می خواهیم بدانیم خانه ای که فک رهن شده قابل خرید و فروش هست یا خیر.ممکن است افرادی به شما پیشنهاد بدهند که به صورت قولنامه ای و بدون فک رهن خانه تان را معامله کنید. هرچند که بر اساس قوانین مدنی اصل این معامله باطل نیست، چون شما چیزی را معامله کرده اید که مالک آن بوده اید، اما بانک می تواند از شما به جرم کلاهبرداری شکایت کند.حتما در آگهی های فروش ملک اصطلاح “وام دار” را مشاهده کرده اید.
این موضوع به این معناست که خانه مورد نظر با وام خریداری شده و همچنان در رهن بانک است.بنابراین، مبلغ وام به عنوان بخشی از قیمت خانه، از مبلغ کل کسر می شود، اما از آن جا که این خانه فک رهن نشده است، همچنان امکان این وجود ندارد که سند آن به نام خریدار جدید زده شود.
معمولا چنین معامله هایی از طریق وکالت و به صورت قولنامه ای صورت می گیرد. به این شکل که فروشنده وکالتی به خریدار می دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شد، خریدار بتواند خانه را به نام خود بزند.لازم به ذکر است که این معاملات گاهی دردسرهای حقوقی زیادی دارند، چرا که فروشنده می تواند ملک را به طور همزمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و از این طریق اقدام به کلاهبرداری کند. به همین جهت توصیه می شود پیش از انجام چنین معامله هایی حتما با یک وکیل ملکی مورد اعتماد مشورت نمایید.
گاهی طی قراردادهای مشارکتی ، مالک اصلی به بهانه در گرو بودن سند به علت رهن و بدهی بانکی، از انتقال سند به خریداران واحد های ساخته شده خودداری می کند.در این حالت در صورت وجود سند تفکیک شده برای هر واحد از طریق صورت مجلس تفکیکی و رفع بدهی بانکی برای سهم تعیین شده از آن واحد ، اقدام به فک رهن نمود.لذا باقی سندها تا زمان رفع دین و بدهی مالی ، همچنان در رهن بانک باقی خواهند ماند.
آیا عقد رهن قابل فسخ است:
در اصطلاح حقوقی رهن عقدی است که به موجب آن مالی وثیقه دین قرار گیرد و به همین علت گفته اند که رهن وثیقه ای است برای طلب مرتهن.وام گیرنده «راهن» وام دهنده را «مرتهن» و مالی که به وثیقه داده می شود را «عین مرهونه» نامیده می شوند.عقد رهن نسبت به راهن یعنی وام گیرنده لازم است یعنی یک طرفه حق فسخ عقد رهنی را ندارد ولی نسبت به طرف دیگر یعنی مرتهن یا وام دهنده جایز است. بنابراین مرتهن (بانک یا مستاجر ملک رهنی) هر گاه بخواهد می تواند عقد رهنی را فسخ کند بدون نیاز به توافق طرف دیگرش.
رهن بانک
نمونه دادخواست الزام به فک رهن:
خواهان: ………….
خوانده: …………..
تعیین خواسته و بهای آن: الزام خوانده به فک رهن از ملک موضوع پلاک ثبتی…. به شرح متن و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله
دلایل و منضمات دادخواست: ۱ـ تصویر مصدق سند مالکیت ۲ـ استعلام ثبتی ۳ـ تصویر مصدق قرارداد رسمی رهن ۴ـ دفاتر خوانده ۵ ـ کارشناسی ۶ ـ وکالتنامه
شرح دادخواست:
ریاست محترم مجتمع قضایی … سلامّ علیکم؛ احتراما” اینجانب وکیل خواهان، نکات ذیل را باستحضار میرساند:
اولا”؛ با توجه به اینکه موکل، مالک رسمی ششدانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی ….. مفروز از پلاک ثبتی ….. فرعی از اصلی مذکور، به شماره ثبت … صفحه … دفتر املاک … بخش … تهران، به نشانی …… است.
ثانیا”؛ با عنایت به اینکه مستند به تصویر مصدق سند رسمی به شماره … مورخ … تنظیمی دفتر اسناد رسمی … تهران، پلاک ثبتی مذکور، در رهن خوانده واقع شده است.
ثالثا”؛ با نظر به اینکه موکل، کلیه اقساط وام را تأدیه نموده و نامبرده هیچگونه دینی به خوانده ندارد و این امر، از طریق مراجعه کارشناس رسمی دادگستری به دفاتر خوانده، قابل احراز است.
رابعا”؛ با توجه به اینکه خوانده، از فک رهن پلاک ثبتی مذکور استنکاف می ورزد.
خامسا”؛ با لحاظ اینکه امتناع خوانده از فک رهن ملک موکل، مانع اجرای حق انتقال موکل نسبت به ملک وی گردیده است.
لذا موارد ذیل، مورد استدعاست:
۱ـ پیش از حلول جلسه رسیدگی، صدور دستور مبنی بر استعلام ثبتی، به منظور احراز مالکیت موکل، وفق ماده ۲۱۲ ق.آ.د.م
۲ـ صدور قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری به منظور مراجعه به دفاتر خوانده و احراز پرداخت کلیه اقساط وام توسط موکل و تسویه حساب نهایی موکل با خوانده
۳ـ در ماهیت دعوی، صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از ملک موکل، توأم با پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله، وفق مواد ۱۹۷ و ۲۱۲ و ۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د.م و اصول حاکمیت اراده، لزوم و صحت قرارداد فی مابین و التزام طرفین به محترم شمردن مفاد آن.
با تقدیم شایسته ترین احترامات
وکیل خواهان
جهت مشاوره و کسب اطلاعات در این خصوص می توانید با وکیل آپ تماس بگیرید.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column width=”1/2″][dt_contact_form fields=”name,email,telephone,city,message” required=”name,email,country” button_title=”ارسال پیام”][/vc_column][vc_column width=”1/2″][vc_single_image image=”3046″ img_size=”400*400″][/vc_column][/vc_row]