مالکیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران
در این مقاله سعی داریم به تمام سوالات شما در خصوص مالکیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران پاسخ دهیم، پس با ما تا آخر این مطلب همراه باشید و جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
از زمانی که مرزها پدید آمدند آنچه بیش از همه برای حکومت ها اهمیت داشته و دارد حفظ حدود و ثغور مرزهای جغرافیایی بوده است.استملاک اموال غیر منقول یکی از موضوعاتی است که در حوزه ی حقوق بین الملل خصوصی جای بحث دارد.کشورها در این مورد روش های مختلفی اتخاذ کرده اند.گرچه طبق موازین حق مالکیت حقی مشروع است و همه ی اشخاص چه حقیقی و چه حقوقی باید از حق مالکیت برخوردار شوند ولی این حق مطلق نیست.در حقوق ایران سلب مالکیت از بیگانگان به عنوان ضمانت اجرای قوانین استملاک اتباع پیش بینی شده است.بیگانگان مقیم و غیر مقیم براساس قانون ۱۳۱۰ ه ش از استملاک املاک مزروعی به طور مطلق محروم می باشند.
بیگانگان مقیم با رعایت شرایط و تشریفات خاص مندرج در آئین نامه استملاک اتباع بیگانه ۱۳۲۸ حق تملک محلی برای سکونت شخصی و محلی برای کسب و تجارت دارا می باشند.علی هذا اصل بر ممنوعیت استملاک اموال غیر منقول بیگانگان است لیکن تصویب نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۴۲ با رعایت شرایطی و در صورت تصویب هیئت وزیران این استملاک را در حد مجاز برای آنان پذیرفته است.قانون گذار در مورد ایرانیانی که با مجوز دولت و یا بدون رعایت مقررات قانونی ترک تابعیت ایرانی کنند سخت گیری بیشتری نموده و آنان را از همان میزان مجاز تملک بیگانگان نیز محروم شناخته است.
قوانین حاکم بر اشخاص حقیقی بیگانه در ایران بر اشخاص حقوقی بیگانه در ایران نیز حاکم است.
به نظر می رسد استملاک اموال غیر منقول در کشورهای در حال توسعه با توجه به نوع نگرش آنها نسبت به بیگانگان متفاوت است و هر یک روش های متفاوتی درمورد استملاک اشخاص حقیقی و حقوقی بیگانه اتخاذ نموده اند.مساله حقوق بیگانه تازه و جدید نیست، در طول تاریخ همیشه به نحوی مورد بحث و رسیدگی بوده و نظریاتی نسبت به آن ابراز شده و قوانین کشورها تحت تاثیر افکار و نظریات، وضع حقوقی خاصی برای بیگانگان در نظر گرفته اند.بعضی از متفکرین شخصیت انسان را مورد توجه قرار داده و به آن تکیه می نمایند و حقوق وسیعی را برای بیگانه قائل هستند.
در مقابل نظریاتی است که برای حاکمیت سیاسی هر کشور بهای زیادی قائل است و می گویند هر کشور دارای یک سازمان سیاسی است و یک حاکمیت مستقل دارد و تمام این حاکمیت و استقلال متکی به اتباع آن است.اگر برای بیگانه حقی منظور گردد از راه ارفاق است.مصالح سیاسی هیچ کشوری اقتضا نمی کند برای بیگانه حقوقی مثل تبعه یا نزدیک به آن قائل شوند.
علاوه بر اتباع خارجی، اتباع ایرانی نیز در موارد زیر از تملک و خرید اموال غیرمنقول منع شده اند :
- زن های ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی را تحصیل می کنند، حق داشتن اموال غیرمنقول را در صورتی که موجب سلطه اقتصادی خارجی گردد، ندارند.
- اتباع ایرانی که مطابق ماده ٩٨٨ قانون مدنی ترک تابعیت کرده باشند.
- هر تبعه ایرانی که بدون رعایت مقررات قانونی، بعد از تاریخ ١٢٨٠ شمسی تابعیت خارجی تحصیل کرده باشد.
- بنابراین با توجه به اصل کلی میتوان اینگونه بیان نمود که اتباع بیگانه به جز موارد استثنایی امکان تملک اموال غیرمنقول را در کشور ندارند و کلیه قراردادهایی که به نحوی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و حقوق ملک می شود اعم از بیع، اجاره، پیش خرید و… به جز در موارد خاص، از نظر قانونی غیر مجاز است و نافذ نمی باشد.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
وثیقه اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه
در نظام حقوقی ایران به موجب آیین نامه استملاک اتباع بیگانه، تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه محدود به شرایطی است.به نظر می رسد با وجود محدودیت مزبور امکان توثیق اموال غیر منقول در نظام حقوقی ایران وجود دارد، البته با توجه به ماهیت عقد رهن و اثر معاملات با حق استرداد که ناقل مالکیت مال نیستند.نظام حقوقی حاکم بر این وثایق، ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت (مصوب ۱۳۸۶) و آیین نامه اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (مصوب ۱۳۸۷) است.طبق ماده ۳۴ اصلاحی در صورت عدم پرداخت دین طلبکار و صدور اجراییه و عدم پرداخت دین ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه بنا به تقاضای بستانکار عملیات مزایده برگزار می شود.
در صورتی که مال بازداشتی یا مال مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مورد وثیقه به بستانکار واگذار می شود.
در فرض مذکور وثیقه نهادن مال غیر منقول واقع در ایران به نفع اتباع خارجه به دلیل محدودیت تملک اتباع بیگانه با مشکل مواجه می شود.اعطای این حق به بیگانگان بر مبنای حقوق عمومی است بلکه مبنا و اساس آن قراردادها است.هر کشور با توجه به اوضاع و احوال و مقتضیات و مصالح و خط مشی سیاسی خود در این زمینه مقرراتی تشریع می نماید.ممالکی که مهاجر پذیر هستند ناگزیر دامنه حقوقی که به اتباع خارجه می دهند وسیع تر از کشورهایی است که به لحاظ موقعیت و ملاحظات به خصوص مهاجر نمی پذیرند زیرا برای جلب و تشویق اشخاص به مهاجرت قهراً باید تسهیلاتی قائل گردید.
کشورها را میتوان از این حیث به سه دسته تقسیم کرد :
- دسته اول ممالکی که بدون قید و شرط حق تمتع حقوق را برای بیگانگان می شناسند مثل ممالک امریکا و انگلستان.
- دسته دوم کشورهایی هستند که به شرط معامله متقابله سیاسی به وجب قرار داد این حقوق را برای بیگانه شناخته اند.
- دسته سوم ممالکی هستند که این حقوق را قانوناً به آن دسته از اتباع خارجه می دهند که درعمل یا به موجب قانون، کشورهای متبوعه آنها آن حقوق را برای بیگانه شناخته اند.این سیستم از جهت اینکه احتیاج به انعقاد قرارداد دیپلماتیک ندارد ساده تر است و ضمناً موجب برقراری تعادل بین کشوری که سیستم را قبول نموده با سایر کشورها می شود.
- دسته چهارم ممالکی هستند که به طور کلی اتباع خارجه را متمتع از هر حقی می دانند مگر حقوقی که به موجب قانون از اتبع خارجه سلب شده یا اختصاص به اتباع داخله دارد.محدودیت نسبت به مالکیت اموال غیر منقول برای اتباع خارجه در اتریش به موجب قانون چهارم ژوئیه ۱۹۲۴ و در رومانی به موجب ماده ۷ قانون اساسی ۱۸۷۹ و در سوئد به موجب قانون ۳۰ مه ۱۹۱۶ و در ترکیه قانون ۱۸ ژوئیه ۱۸۶۷ و در مکزیک به موجب قانون اول فوریه ۱۸۵۱ و در لهستان به موجب قانون ۲۴ مارس ۱۹۲۰ بر قرار شده در آلمان و بعضی ازکشورهای فدرال خارجیان از این حق محروم هستند.
در حالی که در ژاپن خارجیان می تواند اموال غیر منقول را تملک نمایند.
فلسفه اینکه دولت ها به خصوص در تمالک اموال غیر منقول رعایت احتیاط بیشتری را نسبت به بیگانگان لازم دانسته اند این است که اعطای بدون قید و شرط و حد این حق ممکن است متضمن خساراتی برای کشور باشد و منجر به مداخله یک دولت خارجی در کشوری که این حق را به اتباع خارجه داده است بشود.ماده ۸ قانون مدنی ایران می گوید : (( اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا می کنند از هر جهت تابع قوانین ایران است.)) ماده مزبور که ترجمه کاملی از بند ۲ ماده سوم قانون مدنی فرانسه است شامل دو قسمت اساسی است.اول این که مبنای حق تملک اموال غیر منقول برای بیگانگان قرارداد و عهدنامه است.ثانیاً اینکه این اموال جهت تابع قوانین ایران است.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.