اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است

در این مقاله سعی داریم به تمام سوالات شما در خصوص اینکه اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است پاسخ دهیم، پس با ما تا آخر این مطلب همرا باشید و جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

مالکیت به رابطه‌ میان شخص و مال گفته می‌ شود که موجب می‌ شود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند و در مقابل فرد مالک نیز بتواند براساس این رابطه، از مال متعلق به خود به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند.مالکیت خصوصی، به این معنا است که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد.این شکل مالکیت خود دارای انواعی است که یکی از انواع آن، مالکیت فردی یا مفروز است.منظور از مالکیت فردی این است که یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد؛ مانند مالکیت افراد بر شش دانگ خانه خود نوع دیگر مالکیت خصوصی، مالکیت گروهی یا مشاع است.

به این معنا که مال به‌ طور مشترک، متعلق به تعداد معینی از افراد بوده و همزمان به همگی آنها تعلق داشته باشد.نوع دیگر مالکیت، مالکیت عمومی است.در همه کشورها، اموال و ثروت‌ هایی به نام اموال عمومی وجود دارد که به همه افراد تعلق داشته و برای عموم مردم است، نه یک شخص یا اشخاصی معین؛ بنابراین شهروندان حق دارند بدون هیچگونه تبعیضی از این اموال استفاده کنند.در حقیقت، مالکیت بر اموال عمومی، همان مالکیت عمومی است.

مانند مالکیت مردم یک کشور بر منابع طبیعی، دریا، جنگل، معادن و نفت و گاز موجود در قلمرو آن سرزمین.

اگر ملکی به صورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید.دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و … در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید.

در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.زمانی که دعوای اثبات مالکیت ملک مطرح می‌ شود کسی که مدعی مالکیت ملک است باید با استفاده از دلایل اثبات، مانند سند، شهادت شهود یا تصرف و … ادعای خود را اثبات نماید.

• سند مالکیت :

مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است.امروزه املاک و اتومبیل‌ ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌ رسند و به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده مالک می‌ شمارد.

• شهادت شهود :

یکی دیگر از ادله‌ ای که می‌ توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود، استناد به شهادت شهود می‌ باشد.برای مثال مدعی می‌ تواند به‌وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعدا متصرف به اجبار یا حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است.البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی مورد پذیرش دادگاه واقع نمی‌ شود.

• تصرف ملک :

طبق ماده ۳۵ قانون مدنی (ملک در تصرف هر شخص باشد وی مالک ملک است مگر خلاف آن ثابت شود.)

جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت ملک

مستند به ماده ۲۲ و همچنین ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه کسی را مالک می‌ شمارد که سند اصلی مالکیت به نام او است.چنانچه در مورد ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به‌ صورت رسمی ثبت نشده است اختلافی ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است بخواهد مالکیت خود را بر آن ملک ثابت کند، لازم است دعوایی به خواسته ” اثبات مالکیت ” در دادگاه طرح نماید.

دادگاه در‌ صورتی‌ که با توجه به دلایل و مستندات خواهان از جمله تصرف ملک، مبایعه‌ نامه عادی و شهادت شهود، مالکیت خواهان را احراز نماید حکم به اثبات مالکیت وی صادر می‌ کند.نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت ملک طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست.بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.

نکات اثبات مالکیت :

۱. دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند.

۲. جهت اثبات مالکیت ملک، وجود و ارائه مبایعه نامه و یا قرارداد ضروری نیست.چرا که ممکن است مالکیت ملک به اشکال مختلف از قبیل انتقال قهری و از طریق ارث، به مالک منتقل شود.

۳. در مورد ملکی که ثبت نشده و در تصرف فرد دیگری است، مدعی اثبات مالکیت می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح نماید.

۴. در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می‌ شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌ شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌ کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.

۵. دعوای وضع ید بر ملک مشاع، فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد.

۶. طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهانِ متقابل، مدعیِ فضولی بودنِ معامله خوانده تقابل با شخصِ ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکانپذیر نیست.

جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

اثبات مالکیت ورثه

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند : افرادی که براساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشند؛ افرادی براساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشند.

• در حالت اول :

فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند؛ در چنین وضعیتی دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند.یعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند دریافت کند؛ بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.

• در حالت دوم :

فردی که به هر دلیل، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را اثبات می کند.بنابراین اگر فردی، برای اثبات مالکیت خود دچار مشکل شود، می تواند از وصیت نامه معتبر متوفی استفاده کند.البته این امر مستلزم وجود نام وارث و اموال تعلق گرفته به وی، در وصیت نامه است.

• حالت سومی :

حالت سومی نیز وجود دارد که ترکیبی از دو حالت بالاست.یعنی فرد علاوه بر این که وارث قانونی محسوب می شود، در وصیت نامه اموال اضافی دیگری نیز به او تعلق گرفته است.در چنین شرایطی روال کار، مانند مراحل بالا خواهد بود.یعنی ارائه وصیت نامه به همراه گواهی انحصار وراثت که منجر به حکم دادگاه برای اثبات مالکیت می شود.هیچ کدام از وراث نمی تواند بدون در دست داشتن گواهی انحصار وراثت، نسبت به اموال متوفی، ادعایی داشته باشد.بعد از این که لیست ورثه توسط دادگاه در گواهی انحصار وراثت ذکر شد، ورثه می توانند تقسیم اموال را انجام دهند.دادگاهی که می تواند گواهی انحصار وراثت را صادر کند، نزدیک ترین دادگاه به محلی است که متوفی برای آخرین بار در آن جا ساکن بوده است.

شرایط دعوای اثبات مالکیت

یکی از شرایط اثبات مالکیت، وجود قرارداد است که البته نباید گفت این امر لزوما باید باشد زیرا همچنان که اشاره خواهد شد ممکن است مال از طریقی غیر از قرارداد به ملکیت طرف رسیده باشد.اما می تواند اگر از طریق قرارداد آن را خریده است؛ وجود قرارداد یکی از شرایط و ادله اثبات باشد.اما صرف ارائه سند قرارداد کافی نیست زیرا در مقابل کار خوانده شروع می شود و باید از خود دفاع کند.

برای مثال ممکن است منکر قرارداد شود یا اینکه اگر قرارداد را قبول دارد ادعای بطلان و یا فسخ و یا اقاله آن را مطرح کند.لذا در اینجا خواهان باید اعتبار آن را نیز اثبات کند.اینجا تقابل خواهان و خوانده و تقابل مدارک ارایه شده است که تکلیف دعوا را مشخص می کند لذا استفاده از وکیل متخصص در این حوزه کارایی خود را نشان می دهد.از دیگر شرایطی که قابل ذکر است طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در کنار و همزمان با اثبات مالکیت است.

جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

دعوای اثبات مالکیت

تا اینجا گفتیم اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است حال می خواهیم دعوای مربوط به آن را بررسی کنیم.مالکیت، به رابطه­­ ی میان یک شخص و مالی گفته می­ شود که به دنبال آن، افراد دیگر نمی­­ توانند آن مال را تصرف نمایند.از طرف دیگر شخص مالک نیز می­ تواند به موجب این رابطه، از مالی که متعلق به خودش است، به هر روشی که تمایل داشته باشد، استفاده کند.معمولاً متداول­ترین دعاوی ملکی و موضوع شکایت افراد در مراجع قضایی می­ باشد.از مهم­ترین دلایل اثبات مالکیت، سند می ­باشد که مالکیت فرد را بر اموال مورد نظر اثبات می­ کند.قانون مدنی در زمینه­ ی اثبات مالکیت، سند را به دو دسته­ ی سند عادی و رسمی جدا می­ کند.این دو دسته از اسناد از اعتبار متفاوتی برخوردارند.چرا که اسناد رسمی از مزایایی چون قدرت اجرایی برخوردارند.در صورتی که سندهای عادی از قدرت اجرایی برخوردار نیستند.

دعوای اثبات مالکیت در قانون مدنی :

ماده۳۰- هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.
ماده۳۱- هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌ توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.
ماده۳۲- تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.
ماده۳۳- نما و محصولی که از زمین حاصل می‌ شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر اینکه نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.

ماده۳۴- نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن هم خواهد شد.

ماده۳۵- تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده۳۶- تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.
ماده۳۷- اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌ تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده۳۸- مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه‌ گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.
ماده۳۹- هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیر زمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌ شود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱۹۰- برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

• قصد طرفین و رضای آنها
• اَهلیت طرفین
• موضوع معین که مورد معامله باشد
• مشروعیت جهت معامله

ماده۱۹۱- عقد محقق می‌ شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.
ماده۱۹۲- در مواردی که برای طرفین یا یکی از آنها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.
ماده۱۹۳- انشای معامله ممکن است به وسیله‌ ی عملی که مُبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

مرجع صالح جهت اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت باید در دادگاه محل وقوع ملک (مال غیر منقول) مطرح گردد (حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد) و تمامی مدارک مستندات به همراه دادخواست تقدیمی ارائه شود.پس از ارجاع پرونده به شعبه، تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی، در صورتی که حقانیت خواهان احراز شد، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند.رای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رای صادره قطعی گردید، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می‌ شود و می‌ تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید.در صورتی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت ملک در تصرف شخص دیگری باشد، مدعی می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان مطرح نماید.

برای اینکه شخصی بتواند دعاوی اثبات مالکیت خود را به دادگاه ارائه دهد مدارکی لازم دارد این مدارک عبارت اند از:

• یک نسخه اصلی سند یا قرارداد
• یک نسخه اصلی از رسید پرداخت وجه یا وجوه پرداختی
• وجود شاهد برای شهادت دادن و استماع شهادت شهود
• درخواست استعلام
• انجام تحقیقات محلی در صورت نیاز

جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.