حکم تخلیه:
در این مقاله درباره گرفتن حکم تخلیه به نوشته وکیل پایه یک دادگستری صحبت خواهیم کرد.
از قراردادهای رایج که امروزه بسیار کاربرد دارد قرارداد اجاره است. اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود و در ازای استفاده آن اجاره بها به موجر پرداخت می کند. اجاره ملک به این راحتی هم که به نظر می رسد نیست و از ظرایف بسیاری برخوردار است. در زمان انعقاد هرگونه قرارداد ملکی حتما با وکیل ملکی و مشاور حقوقی در ارتباط باشید تا از مشکلات و اختلافات بعدی پیشگیری نمایید.مستاجر و موجر به موجب عقد اجاره، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند. ممکن است موجر یا مستاجر به تعهدات خویش عمل نکند، اگر مستاجر به تعهدات خود عمل نکند، قانونگذار راهکارهای برای این موضوع ارائه داده است که می توان به حکم تخلیه اشاره کرد.
نحوه گرفتن حکم تخلیه:
گرفتن حکم تخلیه به این صورت است که موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و تقاضای دستور تخلیه را بدهد.زمانی که حکم تخلیه صادر شود، ۲۰ روز مهلت تجدیدنظر خواهی و اعتراض وجود دارد. اگر این مهلت تجدیدنظر تمام شود و حکم به نفع مالک صادر گردد، مالک تقاضای صدور اجراییه می کند و پس از صدور اجراییه ۱۰ روز مهلت اعتراض داده می شود. چنانچه اعتراضی صورت نگیرد، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می گیرد. این پروسه برای قراردادهای اجاره غیر رسمی (در دفترخانه اسناد رسمی نوشته نشده اند) در صورتی امکان پذیر است که دو نفر قرارداد اجاره را به عنوان شاهد امضا کرده باشند.
در چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت:
در موارد بسیاری مالک می تواند با مراجعه به دادگاه و یا شورای حل اختلاف اقدام به اخذ حکم تخلیه ملک برای مستاجر نماید. مهم ترین این موارد عبارت است از:
- زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی کند.
- با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
- مستأجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.
- مستأجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد.
در چهار مورد ذکرشده، موجر می تواند برای تخلیۀ منزل، اقدام به گرفتن حکم از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می شود، می تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه:
حکم تخلیه حکمی است که محکمه آن را صادر می کند که در مورد املاک مسکونی طبق قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. این حکم در عموم موارد که نیاز به تخلیه ملک باشد از جمله پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، عدم پایبندی به شرایط مندرج در قرارداد اجاره و… صادر می شود اما دستور تخلیه فقط در زمانی صادر می شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود. تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در کلیه مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود اما درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نبوده و صرفا با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می شود.
دستور تخلیه در صورتی صادر می شود که رابطه موجر و مستأجر بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط آن قانون هم در اجاره نامه مورد توجه و مورد رعایت قرار گرفته باشد. برای مثال حتما باید دو شاهد قراراد اجاره ملک مسکونی را امضا کرده باشند. اما حکم تخلیه زمانی صادر می شود که بنا به هر دلیلی این امکان وجود نداشته باشد که با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر دستور تخلیه صادر کرد و در نتیجه نیاز به دادرسی باشد تا حکم صادر شود.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه:
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد؛ در این صورت می توان خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.همچنین برای تخلیه ملک بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن باید تقاضای تخلیه کرد که بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده را به شورای حل اختلاف می فرستد.
مرجع رسیدگی و اجرای حکم تخلیه:
پس از این که موجر توانست با ارائه مدارک و اسناد لازم اثبات کند که مستأجر دارای یکی از مشکلات و علل لازم برای صدور این حکم است، حکم صادر می شود. حدوداً پس از ۲۴ ساعت از صادر شدن آن به مستأجر ابلاغ می گردد. مستأجر پس از ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک مورد اجاره (عین مستأجره) را تخلیه نموده و تحویل مالک دهد.نکته مهم در این خصوص این است که مبلغ ودیعه یا همان پول پیش که نزد مالک است باید به مستأجر پرداخت گردیده و رسید آن به مقام قضائی تحویل داده شود. در واقع زمانی صادر خواهد شد که ودیعه نزد مالک به مستأجر برگردانده شده باشد.
با توجه به مطالب عنوان شده، حکم تخلیه تنها از طریق مراجع قضائی و ادارات ثبت اسناد کشور و بر اساس قرارداد نوشته شده فی ما بین موجر و مستأجر با ارائه دلایل و مدارک مورد نیاز برای اثبات موضوع صادر خواهد شد. مستأجر نیز پس از صدور حکم تنها فرصت چند روزه ای برای تخلیه و تحویل ملک خواهد داشت.
رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره بی ظرفیت دوایر، سازمان ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه:
برای دریافت حکم تخلیه باید سند مالکیت و سند اجاره نامه را به همراه داشته باشید و یکی از شرایط صدور حکم تخلیه را اثبات کنید. برای درخواست صدور حکم تخلیه می توانید بر اساس ماده های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اقدام کنید.
برای صدور حکم باید مدارکی به دادگاه یا شورای حل اختلاف تحویل گردد. در غیر این صورت دادگاه یا شورا از نظر قانونی نمی تواند به این درخواست رسیدگی کرده و درخواست مذکور بایگانی خواهد شد. مدارک مورد نیاز جهت صدور حکم عبارت است از:
- برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ
- سند مالکیت.
- قرارداد اجاره.
- مدارک هویتی خواهان.
در چه زمانی می توان حکم تخلیه را متوقف کرد:
همانگونه که پیش از این گفته شد دستور تخلیه به صورت فوری اجرا می شود و مستاجر برای تخلیه ۳ روز زمان دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.به عنوان مثال مستأجر مدعی شود که قرارداد اجاره نامه را تمدید کرده است. همچنین مستأجر عنوان کند که سندی که موجر برای دریافت حکم تخلیه ارائه کرده است، جعلی است و صحت ندارد.
- فرصت ۷۲ ساعته یا سه روزه ای که به مستأجر برای تخلیه منزل داده شده است، مانع از این می شود که وی فرصت کافی داشته باشد تا بتواند اقدامی برای توقف حکم تخلیه انجام دهد.
- در صورت درخواست دادرسی فوری از سوی مستأجر موجب می شود بدون نیاز به ارائۀ دادخواست، ادعاهایش را بررسی و به آن رسیدگی کنند.