تغییر کاربری ملک
در این مقاله سعی داریم به تمام سوالات شما در خصوص تغییر کاربری ملک پاسخ دهیم، پس با ما تا آخر این مطلب همراه باشید و جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
تغییر کاربری یا تغییر بهره برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است.به دلیل اینکه در بازار خرید و فروش ملک، نرخ ساختمان های مسکونی از ساختمان های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری های رایج بین عموم مردم است.محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می شود.به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت، عملیات تجاری انجام می دهند و معاملات و داد و ستد می کنند.
براساس قوانین موجود در زمینه تغییر کاربری ملک، در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است براساس آنچه بر طراحی نقشه های طراحی شده حاکم است، در پروانه ساختمانها نوع استفاده از آن ساختمان را مشخص کند و در صورتی که برخلاف آنچه در پروانه ساختمان آمده و در منطقه غیر تجاری، ساختمان تجاری احداث شود شهرداری موضوع را پیگیری کند.
-
کاربری مسکونی یا ملک مسکونی از کاربری ملک
هدف از ساخت این گونه از املاک اسکان موقت یا دائم افراد بوده و دارای الگوی خاصی مثل شامل اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… است.بر همین اساس هم می توان گفت ملک مسکونی به ملکی اطلاق می شود که دارای فضاهایی یکپارچه و پیوسته بوده و برای سکونت خانوار مناسب است.
-
کاربری تجاری از کاربری ملک
براساس قوانین شهرداری، به کلیه واحدهای تجاری که با هدف کسب و تجارت ساخته شده باشند یا از طرف دیگر واحدهای صنعتی که زیر نظر و پوشش فعالیت صنفی و تجاری قرار دارند، ملک تجاری می گویند.به عبارت دیگر مکانی که در آن تاجر یا کاسب به فرایندهای خرید و فروش اشتغال دارد اماکن تجاری گویند.در قانون شهرداری مصادیق مربوط به ملک تجاری به صورت کامل قید شده است.
-
ملک اداری
تمام ساختمان هایی که مربوط به نهادهای دولتی یا انقلاب اسلامی می شوند و سایر ساختمان هایی که بیرون از تعریف ملک تجاری یا مسکونی باشند اداری هستند.پس به این صورت می توان گفت که ملک اداری نوعی از کاربری ها است که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار و فعالیت هستند و فعالیت های مربوط به دولت و بخش خصوصی را در آنجا انجام می دهند.
راههای تغییر کاربری اماکن
- تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی
- تغییر کاربری از طریق مجوز لازم برای آن
اغلب به دلیل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات دیگری از جمله گسترش فضای عمودی ساختمان، راه حل اول برای تغییر کاربری ملک انتخاب می شود.
الف – گام اول مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی :
- فرقی نمی کند قصد تغییر چه کاربری ای را داشته باشید.برای این کار نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است.
- فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر می کنید؛ در این فرم ذکر می کنید که چه نوع کاربری ای به کاربری دیگر تغییر پیدا می کند.
- مدارک اولیه خود را به دفاتر خدمات نوسازی می سپارید.
- پرونده شما از همان ابتدای کار، تمام مراحل را به صورت الکترونیک طی می کند.
ب- گام دوم بازرسی از محل :
- گام دوم از طریق دفاتر خدمات نوسازی برداشته می شود.بازرسی از محل ملک، گام دوم است.
- در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می خورد مطابقت داده می شود.
- بازرس در این مرحله دیگر اطلاعات مورد نیاز برای تایید تغییر کاربری ملک را جمع آوری می کند؛ از عرض معبر ملک گرفته تا شرایط اطراف ملک و موارد دیگر.در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف رسیدگی می شود.
- برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده شده و برخی از آنها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه برطرف می شوند.
- اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می شود؛ اگر براساس ضوابط تعیین شده پهنه ای که ملک در آن قرار دارد امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، بعد از بازرسی از محل، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می شود.
ج – گام سوم صدور دستور نقشه :
- بعد از انجام بازرسی مرحله بعد صدور دستور نقشه است.
- دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفاتر نوسازی ارائه می شود.
- در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می شود.
- مالک اگر نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.
- دستور نقشه حدود کلی فضاهای مختلف از جمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می کند.
- موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تاثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد همچون قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می شود.
د – گام چهارم تهیه نقشه توسط مالک :
- مالک براساس دستور نقشه ای که صادر شده است، باید برای تهیه نقشه اقدام کند.
- موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تاثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می کند، طبق دستور نقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش نشانی و… توجه کند.
- در برخی از شرایط از جمله تغییر کاربری ملک به کاربری های بهداشتی و نظیر آن باید مجوزهای لازم از وزارت بهداشت و دیگر مراجع ذی ربط اخذ شود.
- در دستور نقشه به ملزومات اولیه برای هر کاربری مشخص، اشاره می شود.
- مراجع ذی ربط در زمان ارائه مجوزهای لازم هم به وجود این ملزومات و رعایت آنها در طراحی کاربری جدید رسیدگی می کنند.
- برای این اخذ مجوزها نیازی به مراجعه حضوری شما به این مراجع نیست و مراحل به صورت خودکار در دستور کار قرار می گیرد.
ه – گام پنجم صدور پروانه برای کاربری جدید :
- نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می شود.
- بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی های انجام شده در آن، نقشه به تایید کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی می رسد.
- در صورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفاتر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفاتر ارائه دهد.
- حالا که نقشه مورد نظر به تایید کارشناسان رسیده است، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می شود.
- مالک بعد از تاییدهای نهایی از صدور مجوز مطلع می شود.
- بد نیست بدانید تمام مراحل کار در دفاتر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفاتر انجام می شود.برای مثال در صورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص، پرونده به صورت الکترونیک به آن مرجع ارسال می شود و نتیجه آن استعلام هم به صورت الکترونیک بهدست دفاتر نوسازی می رسد.
ی – گام ششم نوسازی ملک با کاربری جدید :
- حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی های از پیش تعیین شده برای آن جایگزین ملک قدیم می شود.
- اغلب تغییر کاربری ها در ملک، با تخریب و نوسازی مجدد آن ملک رو به رو است.برای مثال ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد.از تامین فضاهایی مثل انبار گرفته تا محل بارگیری و پارکینگ و دیگر فضاها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است.
- ۴ نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شده است؛ مسکونی، تجاری و اداری، پهنه سبز و مختلط که گزینه آخر شامل ملک هایی با چند نوع کاربری هستند.در طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربری ها برای تک تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند مشخص شده است و با مراجعه به نقشه این طرح، می توان از کاربری های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی کسب کرد.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
مراحل تغییر کاربری ملک
برای تغییر کاربری ملک باید مراحل زیر طی شود :
۱- درخواست تغییر کاربری ملک :
اولین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست تغییر کاربری ملک است.در این فرم باید مشخصات مالک و ملک نوشته شود.همچنین باید قید کنید کاربری فعلی ملک چیست و می خواهید به چه کاربری تغییر کند.سپس مدارک اولیه خود را به دفاتر خدمات نوسازی تحویل دهید.تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام می شود.
۲- بازرسی از محل :
در این مرحله ملک مورد بازرسی قرار می گیرد و آنچه در درخواست ذکر کرده اید با وضعیت ملک تطبیق داده می شود. بازرس اطلاعات مورد نیاز برای تایید تغییر کاربری ملک را جمع آوری می کند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک.در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری باید به این تخلف رسیدگی شود.برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهر سازی استان ارجاع داده شده و برخی از آن ها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه حل می شوند.اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می شود.اگر براساس ضوابط تعیین شده پهنه ای که ملک در آن قرار دارد، امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می شود.
۳- صدور دستور تهیه نقشه ی جدید :
دستور اولیه برای تهیه نقشه جدید ملک با کاربری تعیین شده، توسط دفاتر نوسازی ارائه می شود.در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می شود.دستور نقشه حدود کلی فضاهای مختلف از جمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می کند.موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد.توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.
۴- تهیه نقشه توسط مالک :
مالک براساس دستوری که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند.موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می کند، طبق دستور نقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش نشانی و… توجه شود.
۵- صدور پروانه برای کاربری جدید :
در این مرحله نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می شود.بعد از بررسی کامل نقشه و جا نمایی های انجام شده در آن، نقشه به تایید کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی می رسد.در صورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفاتر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند.سپس مجددا به دفتر خدمات نوسازی ارائه دهد.بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می شود و به مالک اطلاع داده می شود.
۶- نوسازی ملک با کاربری جدید :
حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری ملک صادر شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی های از پیش تعیین شده، جایگزین ملک قبلی می شود.اغلب تغییر کاربری ها، با تخریب و نوسازی مجدد ملک رو به رو است؛ مثلا ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد.به عنوان مثال تأمین فضاهایی مثل انبار، محل بارگیری، پارکینگ و دیگر فضا ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است.در صورتی که بر خلاف قوانین مندرج در قانون شهرداری در ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون مقرر بر تبصره یک بند ۱۰۰ این قانون انجام می شود.
در صورتی که تخلف اثبات شود مالک یا مستآجری که مرتکب تخلف شده موظف است در مهلت معین (کمتر از دو ماه) کسب و کار دایر شده در ملک موردنظر را تعطیل کند.در صورتی که مستأجر یا مالک در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن تجارت نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دوسال خواهد شد.نکته ای که باید بدانید این است که طبق قانون شهرداری تنها اختیار برخورد با مالکینی را دارد که از ملک غیرتجاری استفاده تجاری کردهاند و در موارد مربوط به تغییر کاربری به اداری و… حق برخورد با تخلف صورت گرفته در حوزه اختیار شهرداری نیست.با وجود این در حال حاضر در کلیه موارد تخلف کاربری ملک، شهرداری با متخلفین برخورد می کند.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
مراحل تغییر واحدهای مسکونی به تجاری
۱ – مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی برای ثبت درخواست
به عنوان اولین کار برای تغییر کاربری، باید به دفاتر نوسازی مراجعه کنید و درخواست خودتون رو ثبت کنید.برای ثبت کردن فرمی را باید کامل کنید که شامل مشخصات خودتون و ملک است و در آن علت درخواست خودتون رو برای تغییر کاربری ثبت می کنید.سپس درخواست خودتون رو به دفاتر خدمات نوسازی ارسال می کنید و منتظر جواب می مانید.
۲ – بازرسی از محل
بعد از اینکه درخواست خودتون رو ثبت کردید، بازرسان از سمت دفاتر نوسازی به محل درخواستی شما برای بررسی از ملک حاضر می شوند و تمام مشخصاتی که درخواست کرده بودید را، بررسی می کنند و درخواست شما را به نسبت محله، همسایه های اطراف و موقعیت کوچه و خیابان و منطقه مورد ارزیابی قرار می دهند.
۳ – صادر کردن نقشه
بعد از بازرسی کامل توسط ناظران در صورتیکه هیچ مشکل خاصی وجود نداشته باشد و همه چیز طبق روال و قانونی باشد، بازرسان دستور تهیه نقشه با کاربری جدید برای ملک را صادر می کنند.
۴ – تهیه نقشه و مجوز های لازم
بعد از صادر کردن نقشه، مالک موطف است که طبق نقشه تمام مراحل اضافه شده به ملک را لحاظ کرده و اقدام به کسب مجوزهای لازم کند.
۵ – نوسازی ملک
بعد از طی کردن مراحل قانونی و کسب مجوز لازم می توانید نوسازی ملک را شروع کنید.فراموش نکنید که کاربری ساختمان را به خوبی بررسی کنید تا بعدا مجبور به بازسازی مجدد و یا تغییرات نشوید.
در این میان استثناعاتی نیز وجود دارد که دریافت مجوز را آسان تر می کند :
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان پذیر است.
- براساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- بر طبق ماده ۳ آیین نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه می توانید به طور کامل از آن مطلع شوید.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
هزینه تغییر کاربری ملک
هزینه هایی که به دنبال آن مثلا ملک از مسکونی به تجاری تغییر می کند یا به طور کلی ملک تخریب و از نو ساخته شده و سپس کاربری آن تغییر می کند در چندین بخش دسته بندی می شوند و رقم دقیقی را نمی توان برای آن مشخص کرد.قسمتی از هزینه های این تغییر مربوط به هزینه های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری است که براساس موقعیت ملک و کاربری مشخص می شود.همچنین عوامل دیگری همچون متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار است.
برای مثال ممکن است هزینه تغییر کاربری ملک برای یک کوچه یا خیابان با خیابان یا کوچه مجاور آن متفاوت باشد این مساله حتی برای دو ساختمان مجاور یکدیگر نیز ممکن است اتفاق بیافتد.هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک در نظر گرفته می شود که از سوی شهرداری تصویب می شود و برای اطلاع از آنها حتما باید به شهرداری مراجعه شود.
هزینه این تغییر ملک اداری یا تجاری در تهران از متری ۱۰۰ هزار تومان تا متری ۱۰ میلیون تومان متفاوت است.
اگر در شهرداری یک منطقه کمتر از میزان مصوب شورا از فردی دریافت شود تخلف محسوب شده و این اتفاقی است که بارها در شهرداری ها در ارتباط با تغییر کاربری ملک افتاده که با پیگیری و شکایات از فرد مورد نظر هزینه ها اخذ شده است.جدای از این مسائل نوع کاربری ها ملک هم در پروانه ساخت آن ثبت شده و شهرداری وظیفه دارد همیشه بر نوع کاربری نظارت داشته باشد و مانع از تغییر کاربری ملک به صورت غیر قانونی شود و از تخلفات صورت گرفته و نقض قوانین در این زمینه جلوگیری کند البته تخلف از این قوانین مجازات سنگینی همچون جریمه های سنگین نقدی و حبس را به دنبال دارد.
مدارک لازم برای تغییر کاربری
- مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک را فراموش نکنید.
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات هم برای اخذ مجوز تغییر کاربری لازم هستند.
- تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوزهای لازم از سازمان ها و اداره های ذیل ربط هم از دیگر مدارک مورد نیاز برای تایید درخواست تغییر کاربری است.
- البته مجوزها و استعلام های لازم در صورت نقص در پرونده از طریق دفاتر خدمات نوسازی دنبال می شوند.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.