کاربری ملک
در این مقاله سعی داریم به تمام سوالات شما در خصوص کاربری ملک پاسخ دهیم، پس با ما تا آخر این مطلب همراه باشید و جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
ساختمان هایی که در اطراف خود می بینید برخی برای سکونت و برخی دیگر برای تجارت، اداری، ورزشی و… مورد استفاده قرار می گیرند.در واقع کاربری ساختمان انواع مختلفی دارد.اینکه ساختمان چگونه و از چه طریق در این نوع کاربری ها قرار می گیرد با مجوز شهرداری مشخص می شود.نوع کاربری ملک را شهرداری با توجه به طرح تفصیلی، چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت های شهری مشخص می کند.هر ساختمان قبل از اینکه کار ساخت و ساز را شروع کند باید پروانه ساختمان را از شهرداری بگیرد.در این پروانه ساختمان تمامی مشخصات فنی ساختمان و نوع کاربری آن به ثبت می رسد.تغییر دادن نوع کاربری بدون مجوز از شهرداری ممنوع بوده و پیگیرد قانونی دارد.
ساختمان ها با اهداف و برای استفاده های گوناگونی ساخته می شوند.منظور از کاربری ملک نیز، استفاده ای است که از ملک می شود.این استفاده طبق طرح تفصیلی شهرداری و براساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت های شهری در اطراف آن مشخص می شود.شهرداری نوع استفاده افراد از ساختمان را در پروانه ساخت درج می کند.مهمترین دلیل این طرح حفظ اهداف زیست محیطی می باشد.همچنین کاربری اراضی باعث جلوگیری از تخریب زمین، حفظ پیوند شهر و طبیعت و حفظ منابع تاریخی و فرهنگی شده و علاوه بر حفظ منابع موجب رفاه عمومی مردمی نیز می شود.
انواع کاربری ساختمان
منظور از ساختمان بنایی است مستقل و مجزا که به وسیله ی دیوار از سایر بناهای هم جوار خود جدا می شود و عموماً شامل یک یا چند اتاق است.عموماً ساختمان ها به منظور سکونت و یا برای راه اندازی کسب و کار ساخته می شوند.واحد مسکونی، واحد مسکونی_تجاری، واحد تجاری، واحد صنعتی، واحد آموزشی و بهداشتی از انواع مختلف ساختمان ها هستند و همان طوری که از نامشان پیداست با هدف خاصی ساخته می شوند.به طور مثال واحد مسکونی ساختمانی است که یک یا چند خانواده در آن زندگی می کنند.واحد مسکونی _ تجاری ساختمانی است که قسمتی از آن جهت سکونت و بخش دیگر برای کسب و کار و تجارت مورد استفاده قرار می گیرد.
همین طور واحدهای تجاری برای کسب و کار تجاری، واحد صنعتی برای فعالیت های صنعتی و واحد آموزشی و بهداشتی شامل مدارس و بیمارستان و غیره هستند.به نحوه ی چگونگی استفاده از یک ملک که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و فعالیت شهری اطراف آن تعیین می شود کاربری ساختمان گویند لذا ساخت و ساز در آن باید با مجوز شهرداری صورت گیرد.انواع کاربری ساختمان عبارتند از کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و املاکی که فاقد کاربری هستند.در ادامه هرکدام از کاربری ساختمان به طور مختصر توضیح داده می شوند.
-
کاربری ساختمان مسکونی
ساختمانی که براساس طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده ای از شهر با تراکم های مختلف مسکونی بنا شود این پتانسیل را دارد که افرادی در آن سکونت کنند بنابراین مجوز شهرداری آن با کاربری مسکونی صادر می شود.حتی زمینی که در تراکم های مسکونی شهر واقع شده است می تواند کاربری مسکونی داشته باشد.املاک با کاربری مسکونی به سه دسته آپارتمان، ویلایی و زمین مسکونی تقسیم می شوند.امروزه با افزایش جمعیت و نبود زمین کافی اغلب واحدهای مسکونی در یک یا چند ساختمان واقع می شوند که ورودی اصلی، راه پله و گاها پارکینگ و حیاط آنها مشترک است به اینگونه ساختمان ها آپارتمان گفته می شود.قسمت هایی که به صورت مشترک بین اهالی ساختمان استفاده می شود بخش مشاع ساختمان نامیده می شود.
برای یک آپارتمان علاوه بر کاربری مسکونی می توان کاربری تجاری و اداری نیز اخذ کرد.
ساختمان های ویلایی ساختمان هایی یک یا چند طبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.زندگی در خانه های ویلایی با آسایش بیشتری همراه است زیرا نیازی نیست تا بخش هایی از ساختمان را با افراد ساکن در ساختمان های مجاور شریک شد.زمین با کاربری مسکونی زمینی است که ساخت و سازی در آن انجام نشده اما مجوز شهرداری جهت ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می شود و یا امکان اخذ مجوز شهرداری برای ساخت ساختمان مسکونی برای آن فراهم است.
کاربری ملک
-
کاربری کشاورزی
این نوع کاربری برای دو نوع زمین صادر می شود: زمین زراعی و باغ.کاربری کشاورزی زراعی اغلب برای زمین هایی صادر می شود که در آن محصولاتی زود بازده نظیر گندم، ذرت و انواع صیفی جات کشت می شود.اغلب این نمونه از زمین ها در روستاها هستند.البته زمین زراعی در شهرهای کوچکی که قبلاً روستا بوده و با گذشت زمان به شهر تبدیل شده‌اند نیز یافت می شود.به زمینی که مملو از درخت است و عموماً درختان آن میوه می دهند باغ گفته می شود.برای این زمین ها نیز مجوز شهرداری با کاربری کشاورزی صادر خواهد شد.
-
کاربری ساختمان تجاری
در ساختمان هایی با کاربری تجاری می توان انواع مغازه، رستوران، عمده فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس های مسافرتی و غیره را راه اندازی کرد.مهمترین مسئله ای که زمان خرید یک ملک تجاری باید مدنظر قرار دهید داشتن مجوز شهرداری با کاربری تجاری است زیرا وجود یک ملک تجاری صرفاً به معنای دارا بودن کاربری تجاری نبوده و ممکن است فاقد کاربری تجاری باشد.مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان “دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی”، تمام ساختمان هایی که مطابق با تبصره بند۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب و کار و تجارت بنا شده‌اند واحد تجاری خوانده می شوند.
همچنین واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای تجاری قرار می گیرند در نتیجه باید دارای کاربری تجاری باشند.به عبارتی تمام ساختمان هایی که در آن فعالیت های صنفی و معاملات تجاری انجام می شود به فعالیت های کسب و کار و تجارت مرتبط بوده بنابراین باید کاربری تجاری داشته باشند.
-
کاربری ساختمان صنعتی
هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای کاربری صنعتی با مجوز شهرداری است مجاز است تا هرگونه فعالیت صنعتی نظیر تولید، انبار یا توزیع را انجام دهد.کارخانجات، تعمیرگاه ها و کارگاه های تولیدی دارای کاربری صنعتی هستند.این نوع املاک اغلب در شهرک های صنعتی و یا در مناطقی خارج از شهر وجود دارند.حتی اگر با گذشت زمان و گسترش منطقه شهری آن ملک در داخل شهر قرار گیرد معمولاً توسط دستگاه های مسئول و ذی ربط به خارج شهر انتقال داده می شود.
-
کاربری خدماتی
از ساختمانی با کاربری خدماتی همانند ساختمانی با کاربری تجاری کسب درآمد می شود که به این نوع کاربری ها کاربری انتفاعی گفته می شود.تفاوت کاربری خدماتی با کاربری تجاری این است که چون کاربری خدماتی فعالیتی عام المنفعه است بنابراین جهت گرفتن مجوز شهرداری نیازی به پرداخت هزینه نخواهد بود.اما در صورت تصمیم به تغییر کاربری باید هزینه های تبدیل کاربری پرداخت شود.گرمابه های عمومی نمونه ای از ساختمان ها با کاربری خدماتی هستند که چون جهت حفظ بهداشت و سلامت عمومی فعالیت می کنند بنابراین جهت گرفتن مجوز شهرداری هزینه ای پرداخت نمی کنند.اگر قصد خرید ملکی با کاربری خدماتی را دارید ابتدا در مورد امکان تغییر کاربری و مسائلی که ممکن است زمان تغییر کاربری با آن رو به رو شوید تحقیق کنید.
انواع کاربری ملک
-
کاربری معدن
زمینی که ماده ای با ارزش و البته قابل استخراج در خود دارد امکان احداث معدن در آن فراهم خواهد بود لذا برای احداث معدن باید کاربری معدن برای آن اخذ شود.معمولاً برای زمینی که در آن انواع فلزات، سنگ های قیمتی، سنگ های ساختمانی، خاک های قابل استفاده در کارهای صنعتی و ساختمانی (که گاهی قابل تبدیل به یک محصول با استفاده از یک روند فرآوری هستند)، یافت می‌شود، کاربری معدن با مجوز شهرداری صادر خواهد شد.بعد از اطمینان از وجود ماده ی قابل استخراج در زمین، آن زمین باید به عنوان معدن به ثبت برسد در غیر این صورت هرگونه برداشت از آن غیرقانونی خواهد بود.اگر شخصی در زمینی بدون مالک یک معدن کشف کند و به ثبت برساند مالک آن زمین خواهد شد.
-
کاربری ورزشی
این نوع کاربری اغلب برای احداث استادیوم های ورزشی، زمین های بازی و باشگاه های ورزشی صادر می شود.استخرهای سر پوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با مجوز شهرداری به فعالیت می پردازند.تا به امروز اکثر کاربری های ورزشی برای املاکی صادر شده که عمدتاً دولتی بودند اما هم اکنون شاهد ورود بخش خصوصی در این حوزه نیز هستیم.البته اغلب کاربری ورزشی صادر شده برای بخش خصوصی، اکثراً به باشگاه های کوچک ورزشی تخصیص داده شده است.
-
کاربری ساختمان مختلط
زمانی که زمین یک ساختمان یا مجتمع شامل کاربری های مختلفی باشد کاربری مختلط بران آن صادر خواهد شد.معمولاً این اصطلاح زمانی بکار می رود که کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری آموزشی و غیره در یک ساختمان با هم ترکیب شوند.یک نمونه ی رایج در خصوص این نوع کاربری ها ساختمان هایی هستند که در طبقه هم کف آن مغازه یا رستوران وجود دارد و طبقات فوقانی آن را واحدهای مسکونی تشکیل می دهند.کاربری مختلط امکان استفاده مناسب و متراکم از زمین را برای مالک فراهم کرده بنابراین علاوه بر استفاده مسکونی امکان بهره برداری تجاری نیز برای مالک فراهم خواهد شد.
-
کاربری آموزشی
یکی دیگر از انواع کاربری ساختمان، کاربری آموزشی است که این کاربری به مدارس و آموزشگاه های دولتی اختصاص پیدا می کند.
-
سایر موارد
علاوه بر دسته بندی های مذکور، کاربری های دیگری نیز تعریف شده‌اند که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد :
- کاربری حمل و نقل (شامل ایستگاه های مترو، پایانه ها، فرودگاه ها، راه آهن و ترمینال های اتوبوس)
- کاربری پارکینگ (شامل پارکینگ های طبقاتی و پارکینگ های در سطح)
- کاربری فضای سبز (شامل فضای سبز، میادین و کمربندی سبز شهری، پارک، پارک کودک)
- کاربری خدمات شهری (شامل آتش نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری، مراکز زباله و…)
- کاربری تجهیزات شهری (شامل تاسیسات زیربنایی شهری از جمله آب، برق، فاضلاب شهری، گاز و تلفن)
- کاربری بهداشتی- درمانی (شامل کلینیک، درمانگاه و بیمارستان)
- کاربری فرهنگی- مذهبی (شامل گورستان، حسینیه، مسجد، سینما، تئاتر و کتابخانه)
-
فاقد کاربری
زمین هایی که در هیچ کدام از دسته فوق قرار نگیرند زمین هایی فاقد کاربری هستند که یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده‌اند و یا طرح جامع و تفصیلی ای برای آزادسازی آنها ارائه نشده است لذا مجوز شهرداری به آنها تعلق نمی گیرد.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
کاربری ملک چیست
در چه مواردی می توان از ملک مسکونی استفاده ی تجاری کرد
طبق تبصره بند ۲۴ ماده ی ۵۵ قانون شهرداری در برخی موارد به صورت استثنائی، می توان از ملک مسکونی استفاده تجاری کرد:
- دایر کردن دفتر وکالت.
- مطب.
- دفتر اسناد رسمی و دفتر ازدواج و طلاق.
- دفتر روزنامه و مجله.
- دفتر مهندسی.
- استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی.
- دفتر مطبوعاتی.
البته در مورد هر یک از مشاغل بالا شرایط و ضوابطی وجود دارد که باید مورد بررسی قرار گیرد.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
