تقسیم نامه
در این نوشته می خواهیم اطلاعاتی درباره تقسیم نامه در اختیار شما قرار دهیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
در قوانین مربوط به املاک و اسناد، همواره اصطلاحاتی وجود دارند که ندانستن معنی دقیق آنها، می تواند مضرات بسیاری را دربرداشته باشد.این قوانین و اصطلاحات گاها ساده هستند و گاه بندها و تبصره های زیادی را در برگرفته و نیاز به مطالعه بیشتری دارند.تقسیم نامه یکی از همین قوانین و اصطلاحات محسوب می شود.همانطور که از نام آن نیز پیداست، تقسیم نامه به معنای قسمت کردن یا چند بخش کردن سرمایه و مال بین تعدادی شریک است.در تقسیم نامه سهم هر یک از شرکا تعریف شده و حدود مشخص می شود.
اگر برای ملکی که چند مالک دارد تقسیم نامه تنظیم نشده باشد، آن ملک تماما مشاع درنظر گرفته شده و هرگونه دخل و تصرف توسط یکی از شرکا بدون اجازه شرکای دیگر غیرقانونی بوده و قابل پیگیری می باشد.تنظیم آن اجباری نیست و نمی توان تمامی مالکان یک ملک را به تنظیم آن وادار کرد، اما در صورتی که یکی از شرکا مایل به مشخص کردن سهم خود باشد می تواند از طریق سازمان ثبت پیگیری های لازم را انجام دهد.
تقسیم نامه یک سند رسمی است و باید به طور قانونی ثبت شود.
قوانین سازمان تثبت اسناد و املاک کشوری، تقسیم نامه هایی که فاقد ثبت رسمی هستند را از اعتبار ساقط دانشته و در هیچ محکمه ای آنها را نمی پذیرد.براساس قانون، در یک ملک شماع تا زمانی که آن تنظیم نشده باشد، هیچ مالکی، مالک شش دانگ حساب نشده و واحد مستقلی نخواهد داشت.برای تنظیم دقیق، باید همه مالکین رضایت داشته باشند.ممکن است مالکین ملک مشاع قبل از اجرای تقسیم نامه رسمی، اقدام به تقسیم ملک به صورت توافق نامه عادی کرده باشند.
همانطور که گفته شد چنین سندی محکمه پسند نیست، اما در صورتی که یک مالک این توافق نامه را امضا کرده باشد و از امضای آن سرباز زند، مالکین دیگر می توانند ادعای خود را در دادگاه مطرح کرده و مالک ناراضی را ملزوم به امضای آن کنند.در صورتی که بعد از خوانده شدن مالک به دادگاه، در زمان مقرر حضور پیدا نکند و یا مجددا تمکین نکند، نماینده دادگاه در دفترخانه رسمی حضور یافته و به نمایندگی شخص غایب تقسیم نامه را امضا می کند.به موجب مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، تقسیم نامه که بصورت عادی و یا دست نویس تنظیم شود در هیچ یک از مراجع قانونی و محاکم پذیرفته نیست مگر آنکه دادگاه به آن اعتبار ببخشد.به عبارتی دادخواست تنفیذ آن باید در دادگاه حقوقی تقدیم گردد.
در دو صورت می توان تقسیم نامه عادی و رسمی را باطل کرد :
-
رضایت شرکاء :
در صورت عدم رضایت شرکاء، می توانند آن را برهم بزنند در این صورت از بین می رود در این حالت ۲ فرض است :
الف) پس از برهم زدن آن توسط شرکاء، ملک به حالت اشاعه (مشترک) بر می گردد و طرفین می توانند همچنان به صورت مشاعی در ملک شریک باشند.
ب) یا اگر براساس آن سند تک برگی جداگانه گرفته شده متعاقبا با اعلام انحلال تقسیم نامه به اداره ثبت، سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی باطل می شود و مبادرت به صدور سند مالکیت و تفکیک اقدام می کند.به موجب تراضی جهت انحلال آن، چون برای هر کدام از قسمتهای ملک مشاع که تقسیم و تعدیل سهام شده اند، سند مالکیت مفروز صادر شده، با انجام و ابطال تقسیم نامه و صورت جلسه ی تفکیکی ملک، سند مالکیت مالکین مفروز ملک مشاع، باطل می گردد و به موجب تراضی و توافق شرکا، جهت ابطال تقسیم نامه برای صدور مجدد سند مالکیت و تفکیک سهام، می توانند اقدام کنند. -
بطال به حکم دادگاه :
که دادگاه در ۳ مورد تقسیم نامه را باطل می کند :
۱.سهم یکی از شرکاء اشتباها در سهم شرکاء دیگر برود و به نحوی که حق او ضایع شود به عبارتی تقسیم به غلط انجام شده باشد.
۲.تقسیم برخلاف قانون آمره (اجباری) صورت گیرد مثلا در آن قید شود سهم پسر و دختر برابر است یا در ملک مشترک حق دیگران مثل حق ارتفاق و انتفاع وجود داشته باشد و این حقوق در نظر گرفته نشده باشد می توان ابطال آن را خواست مثلا در مال مورد تقسیم در سهم یکی از شرکاء عیبی باشد و در حین تقسیم مشخص نباشد.
۳.سهم اشخاص دیگری (غیر از شرکاء) در مال مشاعی وارد شده باشد و به ضرر او باشد می توان ابطال آن را خواست.
مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای ابطال تقسیم نامه :
- تصویر مصدق تقسیم نامه
- به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است.در صورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق می توانید یکی از موارد ذیل را ارائه نمایید.
- شهادت شهود و مطلعین
- اتیان سوگند
- سایر دلایل و مستندات
نکات مهم تقسیم نامه
تقسیم بدین منظور انجام می شود که به جای سهم مشاع منتشر در مجموع، بخش معینی از مال به هر مالک داده شود تا در آن مالکیت مستقل پیدا کنند.هنگامی که شرکا درخواست تقسیم مال مشترکی را می دهند و دادگاه به عنوان مشاور و راهنما بر آن نظارت می نماید یا تقسیم در خارج از دادگاه با تراضی به عمل آید یا اطلاعات اشتباه مبنای آن تراضی قرار گیرد و یا در حصه یک و یا چند نفر از شرکا عیبی ظاهر گرد که در حین تقسیم عالم به آن نبوده اند دعوای ابطال تقسیم نامه قابل طرح و رسیدگی است همچنین هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که مقدار معینی از اموال تقسیم شده مال غیر بوده است، در صورتی که مال غیر در تمام حصص مفروزاً به تساوی باشد تقسیم صحیح و الا باطل است.
نکات مهم :
- در تمامی مراحل درخواست تا صدور تقسیم نامه، تمامی مدارک را دقیق و درست ارائه کنید.
- در نظر داشته باشید که تمامی شرایط ملک از جمله مساحت واحدها، شامل شدن انباری و پارکینگ، حقوق مالکین، شمالی جنوبی بودن واحد و... باید در این مراحل به طور کاملا دقیق بیان شده باشد و هیچ شبهه ای در آن وجود نداشته باشد.
- مشاعات باید به درستی اعلام شده و تمامی موارد پیرامون آن به طور دقیق ذکر شود.در صورتی که آب برق و... مشاع است باید اعلام شود و در غیر این صورت در تقسیمات هر واحد ذکر شود.
- بهتر از مالکین قبل از اقدام برای تقسیم نامه به توافق رسیده باشند تا مراحل صدور آن با سرعت بالاتری انجام گیرد.
- اگر قبل از درخواست برای آن، شخصی حقوق خود را تمام و کمال دریافت کرده باشد، هنگام اقدام برای تقسیم نامه باید دقت شود تا مدارک لازم برای اثبات این مسئله موجود باشد تا کسی نتواند بیشتر از حق خود دریافت کند.
- در صورتی که قبل از پایان مراحل ساخت ساختمان قرار باشد شخصی ملک خود را بفروشد باید ابتدا تقسیم نامه صادر شده و سپس برای فروش سهم خود اقدام کند، در غیر این صورت ممکن است پیامدهای قانونی در پی داشته باشد.
- تقسیم نامه یکی دیگر از اسناد رسمی است که مراحل دریافت آن از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و مشخص می کند که هر کدام از مالکین به چه میزان از ملک سهم دارند.