سند مادر قولنامه ای

در این نوشته می خواهیم اطلاعاتی درباره  سند مادر قولنامه ای در اختیار شما قرار دهیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

سند مادر قولنامه ای چیست ؟ توافق نامه ای که بین خریدار و فروشنده ملک نوشته می شود و در آن تمام مشخصات دقیق زمین یا خانه، ملاحظات حقوقی، نقشه ملک، محدودیت های نقل و انتقال و … آورده می شود سند موقت یا قولنامه می گویند.سند موقت مانند سند رسمی باید در دفترخانه اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد تنظیم شود.برای در امان ماندن از هرگونه خسارت و ضرر در معاملات ملکی بهتر است از یک مشاور حقوقی در مورد ملک انتخابی خود مشورت بگیرید و بعد برای خرید اقدام کنید.

یکی از مواردی که کمتر کسی پیدا می شود که در مورد آن اطلاعات داشته باشد نحوه خرید زمین با سند مادر است.قبل از خرید زمین در هر منطقه ای، مخصوصا شهرهای شمالی از اداره منابع طبیعی و اوقاف استعلام بگیرید تا با خیال راحت برای خرید اقدام کنید.زمین و خانه هایی که دارای متراژ زیادی هستند نیز دارای سند مالکیت می باشند.اما به دلیل اینکه متراژ آنها از یک حد تعریف شده بزرگ تر هست بین چندین نفر به اشتراک گذاشته می شود که به آن سند مشاع می گویند.

یعنی صاحبان سند مشاع در تمام آن ملک با هم شریک هستند.

و بعد از تفکیک سازی واحدهای ساختمانی، هر کدام از مالکان می توانند برای گرفتن سند شخصی اقدام کنند.برای خرید زمین و املاکی که دارای چند ملک مشاعی هستند و هر کدام دارای سند دفترچه ای می باشند، می توان از روی سند اصلی یا همان سند مادر برای خرید و فروش آن ها اقدام کرد که به همان سند اصلی می توان استناد کرد.گاهی دیده شده است که مالک زمینی با سند مادر، اقدام به ساخت واحدهای آپارتمانی می گیرد و بعد از اخذ پایان کار از روی داشتن سند مادر اقدام به فروش خانه ها می کند.

اگر در چنین شرایطی قرار گرفتید، بهتر است در مبایعه نامه تاریخ دقیق را قید کنید و اگر مالک مدعی تحویل ملک با سند تفکیک شده در زمان خاصی داد، آن را هم ضمیمه مبایعه نامه کنید.به این ترتیب اگر در مدت زمانی که به مالک داده اید، نتواند به وعده های خود عمل کند، به ازای هر روز تاخیر می توانید ادعای خسارت کنید.این راه بهترین روش برای اطمینان از خرید ملک با داشتن سند مشاع است.

مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند و گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

• مرحله اول :‌ اطمینان از وجود مدارک و تهیه آنها

مدارک مورد نیاز گرفتن سند برای ملک قولنامه ای :

الف : در املاک قولنامه ای : ۱.کپی از سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه ملک ۲. قولنامه یا قولنامه هایی که تقاضا کننده را به مالک اولیه ارتباط می دهد.

ب : در ملک های دارای سند مشاعی : ۱. سند مشاعی تقاضا کننده ۲.در صورتی که سند مالکیت به نام شخص تقاضا کننده نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه ضروری است.

• مرحله دوم : تهیه نقشه ملک با مختصات UTM و فایل مربوطه به آن

الف : پس از  مطمین شدن از وجود شرط ها و مدرک هایی که ذکر شد، هنگام گرفتن سند برای ملک قولنامه ای، تقاضا کننده باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند.

ب : پس از تهیه کردن این نقشه فایلی را که از طرف سازمان ثبت معرفی شده و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به نکات درج شده و اطلاعات در نقشه UTM باید از طرف مهندس نقشه کش تهیه شود و در اختیار فرد تقاضا کننده قرار گیرد.

• مرحله سوم گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

فراهم کردن مدرک های زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا pnj با حد اکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت.

۱.اصل شناسنامه و کارت ملی تقاضا کننده.

۲.کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)

۳.برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای، اصل و کپی همه ی قولنامه های استنادی لازم است تا به مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد.

۴.اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی از صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیح ها و صفحه های انتقال ها.

۵.نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده است.

۶.فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای لازم است که اخیرا ارسال این فایل لغو شده است.

۸.فیش بانکی برای هزینه تقاضا.

• مرحله چهارم : تکمیل فرم درخواست پذیرش برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

یعنی همان فرم اولیه و دریافت شماره ورود به سامانه : پس از انجام دادن مرحله های بالا و تهیه کردن مدرک هاو عکس آن ها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی از کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را (در این سایت www.sabtemelk.ir) تکمیل کنید و شماره ورود به سامانه را دریافت کنید.

مرحله پنجم : وارد شدن به قسمت تکمیل درخواست (در صفحه اول سامانه)

• با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت کرده اید و کد ملی تقاضا کننده.

در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نت ها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت کرده اید و کد ملی تقاضا کننده وارد شده و درخواست خود را جهت گرفتن سند برای ملک قولنامه ای تکمیل می کنید.

• مرحله ششم : ارسال مدارک به واحد ثبتی

بعد از تکمیل کردن درخواست.پرینتی از آن تهیه کنید و با مدرک هایی که در مرحله سوم گفته شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال کرده و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می کنید.

• مرحله هفتم : ورود دوباره به سامانه جهت گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

با استفاده کردن از شماره ورود و کد ملی و شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافتی از دفتر پستی را وارد کنید.

• مرحله هشتم : مرحله نهایی

به پایان رسیدن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده.

در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

تفاوت سند قولنامه‌ ای با سند شش‌ دانگ

بعضی مواقع ملک‌ هایی در زمینی با کاربری غیر مسکونی ساخته می‌ شوند که این کار باعث می‌ شود نشود برای آن سند رسمی گرفت و بنابراین باید قولنامه‌ ای معامله شود و نوشته شود، برای گرفتن سند گاه بهتر است از کارشناس حقوقی و وکیل ملکی کمک بگیریم تا سریع تر به نتیجه مطلوب برسیم.همچنین برخی از املاک نیز وجود دارند که انتقال سند آن ها به صورت رسمی انجام نمی گیرند و به همین دلیل این ملک ها به صورت قولنامه ای معامله می‌ شوند.

موردهایی مثل : خلافی ساختمان در بخش‌ های مختلف، عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها و ساخت واحدی در همکف و پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و ساخت طبقه ای در پشت بام و غیره … موجب می‌ شوند تا یک ملک نتواند سند رسمی بگیرد.عامل هایی مثل وجود در طرح های شهرداری مثل بافت فرسوده و تعریض خیابان و … هم وجود دارند که باعث می شوند دشواری هایی پیش بیاید.خوب است قبل از خرید خانه یا ملک از موقعیت آن به نحو خوبی اطلاع پیدا کنید.اگر می‌ خواهید همچین ملکی را تهیه کنید باید نسبت به دشواری های آن هم اطلاع داشته باشید زیرا احتمالا بخواهید در آینده به هر نحوی شده جهت گرفتن سند برای ملک قولنامه ای اقدام نمایید.

و هم باید در مورد هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ‌ای هم اطلاعاتی را به دست بیاورید.

زیرا این هزینه با هزینه گرفتن سند خانه معمولی فرق دارد و امکان دارد هزینه آن بسیار زیاد تر باشد.پس اول باید موقعیت یک ملک را از شهرداری استعلام نمایید.سند شش دانگ مترادف سند عادی است.به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌ باشد.قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌ شود.قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌ پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد.به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ ای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌ برگ یا شش‌ دانگ دارند.اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامه‌ ای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید.

در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

نکات مهم هنگام انجام قولنامه

پس از توضیحاتی که درباره سند مادر قولنامه ای داده شد حال می خواهیم نکات مهم هنگام انجام قولنامه را بررسی کنیم.آن چیزی که امروزه در کشور ما برای ثبت سند ملک های تجاری و مسکونی رایج می باشد این است که ملک مورد نظر یا سند تک برگ دارد و یا اینکه به صورت معامله قولنامه ای ثبت می شود.باید بدانید که مسلما بهترین ثبتی که برای اسناد مطمئن می باشد سند تک برگی می باشد که به شما ارائه می دهند، پس در نتیجه بهترین انتخاب شما در هر شرایطی خرید ملک هایی می باشد که سند دارند.

نکات مهم انجام قولنامه :

• پیش از تنظیم معامله قولنامه‌ ای بررسی کنید که مشاور املاکی که در آن جا قصد خرید یا فروش را دارید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه.در ضمن حق بنگاه ‌دار باید در قولنامه درج شود.همچنین اسنادی که به امانت نزد مشاور املاک گذاشته می‌ شود، در قرارداد عنوان شود.
• حتما از شهرداری منطقه موردنظر استعلام‌‌ های مربوطه را اخذ کنید.
• در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌ خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.
• چنانچه می‌‌ خواهید خانه‌‌ ای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌ کنید.
• در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌ خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر.چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌ خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید.این کار برای این توصیه می‌‌ شود که بدانید وکالتتش موقتی نبوده است.در صورتی که خانه از طرف ولی صاحب ملک به فروش می‌‌ رسد، بررسی کنید که صاحب ملک در زمان خرید بالغ نشده باشد.

• سعی کنید مشخصات مالی خانه‌‌ ای را که قصد خرید آن را دارید، با مشخصات درج شده در سند مطابقت دهید.

• به طور مثال مواردی همچون تلفن، آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و غیره را با دقت مورد بررسی قرار دهید تا مشخص شود که با آنچه در سند قید شده مطابقت دارد یا خیر.
• سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامه‌‌ ای از چک‌‌ های تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید.اگر از چک‌‌ های تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ ها را در قولنامه ثبت کنید.اما اگر نتوانستید از چک‌‌‌ های تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌‌ دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید.در این صورت می‌‌‌‌ توانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.
• در صورتی که خانه‌‌ ای را قولنامه می‌‌ کنید که فعلاً در تصرف مستأجر است، حتماً آن را در قولنامه ذکر کنید.همچنین اجازه تصرف آن ملک تا زمان پایان قرارداد نیز در قولنامه باید ذکر شود.
• سند ملک را شخصا ملاحظه و مطمئن شوید که ملک در وثیقه نباشد.همچنین اگر می‌ خواهید خیالتان از نظر اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته است راحت شود، می‌ توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد.

• اگر ملک، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.

• نکته‌‌ ای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره ملکی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت به عهده کیست.
• نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود.فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه ‌ای را که باید فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند، حتما بنویسید.
• در حال حاضر نسخه‌ های چاپی قولنامه وجود دارد.از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌ های دستی خودداری کنید.قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود.یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ ماند.
• اگر در روز مقرر به دفترخانه رفتید و فروشنده نیامده بود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید با تقدیم دادخواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید.اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماینده اجرای احکام به جای او سند را امضا خواهد کرد.

در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای

در صورتی که مالک اصلی فوت کند و وارثان به ملک دسترسی پیدا کنند، فروش با مشکلات زیادی رو به‌ رو خواهد بود.یکی از اصلی‌ ترین مسائل این است که امکان دارد که یکی از وراث مایل به فروش ملک نباشد.در این صورت یا باید رضایت طرف گرفته شود یا وی راضی به مالکیت مشاعی با صاحب جدید ملک شود.در صورتی که معامله بدون حضور فرد ناراضی انجام شود، معامله فسخ خواهد شد.ممکن است شخصی ملک شخصی خود را با استفاده از قولنامه به یک شخص دیگر بفروشد.زمانی که مالک اولیه فوت می‌ کند، تنها یک قولنامه برای خریدار باقی مانده است.

در این صورت خریدار باید وارثان شخص فوت شده را مجبور کند تا سندی برای او تنظیم کنند.همچنین باید مقداری از مبلغ ملک به حساب صندوق دادگستری پرداخت شود.این مبلغ در نهایت به وارثان تعلق خواهد گرفت.در نظر داشته باشید که اگر یک قولنامه قبل از فوت شخص امضا شده باشد و مقداری از هزینه معامله نیز پرداخت شده باشد، وراثان نمی‌ توانند معامله را فسخ کنند و وظیفه دارند که سند رسمی تنظیم کنند.

این مورد نیازی به انحصار وراثت هم ندارد.

فروشنده می‌ بایست برای انجام انحصار وراثت املاک قولنامه ای سند رسمی تنظیم کند.در صورتی که چنین کاری توسط وی صورت نگیرد، وارثان می‌ توانند از سوی دادگاه او را ملزم به انجام چنین کاری کنند.پس از صادر شدن سند رسمی، اموال با توجه به مقدار سهم‌ الارث میان وراثان تقسیم می‌ شود و هر کس سند خود را ثبت و دریافت می‌ کند.در صورتی که سند رسمی اموال صادر نشود، طبق رای دادگاه نمی‌ توان اموال را بین وارثان تقسیم کرد.همان‌ طور که مطرح شد انحصار وراثت تنها برای اموالی انجام می‌ شود که برای آنها سند رسمی وجود دارد.

بنابراین، اگر می‌ خواهید انحصار وراثت املاک قولنامه‌ ای را انجام دهید لازم است اقدامات بیشتری انجام دهید.با انجام مراحل انحصار وراثت می‌ توانید گواهی انحصار وراثت را دریافت کنید و با این گواهی می‌ توانید برای تقسیم اموال اقدام کنید.در مرحله اول لازم است شما همراه با وراث دیگر و همچنین سه نفر شاهد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا استشهادیه محضری برای شما تنظیم شود.

در این استشهادیه، وراث تایید می‌ شوند.

پس از اینکه استشهادیه را دریافت کردید لازم است به اداره مالیات مراجعه کنید تا مالیات بر ارث اموال فرد متوفی را پرداخت کنید.مالیات بر ارث براساس میزان اموال و نسبت هر یک از وراث با فرد متوفی مشخص می‌ شود.پس از این مرحله لازم است به دفتر خدمات قضایی مراجعه کنید و با پرداخت مبلغ ۲۰۰ هزار تومان درخواست انحصار وراثت را ثبت کنید.در این مرحله، شورای حل اختلاف آخرین محل زندگی فرد متوفی، درخواست انحصار وراثت را به‌ صورت رایگان در یکی از روزنامه‌ های کثیرالانتشار چاپ و منتشر می‌ کند.اگر پس از گذشت یک ماه، فردی به درخواست اعتراض نکرد و این ادعا را مطرح نکرد که یکی از وراث فرد متوفی است، گواهی انحصار وراثت برای شما صادر می‌ شود اما اگر فردی به درخواست اعتراض کرد پرونده انحصار وراثت برای رسیدگی به دادگاه ارجاع می‌ شود.

در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.