تحلیل حقوقی دعوای اثبات مالکیت

در این نوشته میخواهیم به تحلیل حقوقی دعوای اثبات مالکیت بپردازیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

در بسیاری از مراجع قضائی دعوایی با عنوان اثبات مالکیت مطرح می شود و دادگاهها در مورد قابلیت استماع آن اختلاف دارند.برخی با توجه به اصل قابلیت استماع دعاوی، این دعوا و دعاوی مرتبط با آن، مانند تنفیذ قولنامه را می پذیرند.در مقابل، نظم حاکم بر طرح دعاوی، نفع در پذیرش دعوا و واجد اثر بودن آن، اصل تأسیسی بودن احکام و ضرورت ایجاد نظم حقوقی تازه در روابط اشخاص، از جمله دلایلی است که پذیرش دعوای اثبات مالکیت را دشوار و با جمع شدن دلایل دیگر، غیرممکن می کند.

به نظر ما و با توجه به تعدد روابط حقوقی و پیچیدگی آنها، نفی یا پذیرش مطلق این دعوا، صحیح نیست.هرچند باید اصل را بر غیر قابل پذیرش بودن آن دانست اما از قابلیت طرح دعوای اثبات مالکیت، به صورت استثناء و در برخی از وضعیت های حقوقی خاص می توان دفاع نمود.

پس حواسمان باید باشد که خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست.زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون است و معمولاً دادگاه‌ ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می‌ نمایند.برای اثبات مالکیت نیز نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد وجود ندارد؛ بلکه مالکیت ممکن است به شکل‌ های مختلف منتقل شده باشد؛به عنوان مثال از طریق ارث منتقل شده باشد.در مورد ملکی که ثبت رسمی نشده و در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می‌ تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح نماید.

اعتراض در اثبات مالکیت

اثبات مالکیت عنوان دعوایی می باشد که مدعی یا خواهان برای ثابت کردن مالکیت عین مثل اموال منقول و غیرمنقول یا انواع حق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مطرح می کند.با این حال بعضی از محاکم معتقدند مفهوم مالکیت منحصر به عین غیرمنقول است.قضات در خصوص پذیرش اثبات مالکیت اختلاف نظر دارند با این حال بیشتر قضات در مورد املاک ثبت نشده چنین دعوایی را می پذیرند.

پس از انقضاء مواعد ۹۰ روز و ۳۰ روز (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت) هیچ اعتراضی پذیرفته نیست (چه حقوقی و چه جزائی) جریان ثبتی تحت شرایطی قابل اصلاح یا ابطال است؛ مثلاً آگهی نشده باشد و مالکیت ثبتی تحت شرایط خاص موضوع مواد ۱۰۵ الی ۱۱۷ قانون ثبت قابل بررسی و ابطال است؛

مثلاً در اظهارنامه امضای مالک را جعل کند و سند ثبتی به اسم او صادر شود که ورود به این موضوعات خارج از بحث است.ممنوعیت پذیرش اسناد عادی در مورد املاک دارای سابقه ثبتی آنچه در مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است ممنوعیت پذیرش اسناد عادی به‌ عنوان دلیل مالکیت است.اگر فردی به استناد مبایعه نامه عادی دادخواست خلع‌ ید بدهد قابل پذیرش نیست؛ اما تعهداتی که ضمن اسناد عادی می‌ شود هیچ مباینتی با مقررات مواد مذکور ندارند.قانونگذار به‌ صراحت در ماده ۴۸ قانون ثبت می‌ گوید به سند عادی توجه نمی‌ شود نگفته است به عقد بیع توجه نمی‌ شود؛ بنابراین، در نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی ادله احراز و اثبات شامل اقرار، سند رسمی، شهود و قسم است.

اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک است.احراز با ادله است.چرا وقتی نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی را با ادله اثبات کردیم (غیر از سند رسمی) نمی‌ توانیم حکم به خلع ید بدهیم چون هنوز در اداره ثبت اسناد و املاک موضوع به دفتر املاک منتقل نشده است و همچنان در مالکیت مالک اولیه باقی است و قائل به دو مالکیت نسبت به یک چیز می‌ شویم.

یکی خواهان امروز و یکی هم مالک موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت که تالی فاسد به وجود می‌ آید.منظور از احراز و اثبات موضوع رأی وحدت رویه احراز تصرفات با ادله و اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک در دفتر املاک است و این دو عبارت مترادف نیستند بلکه دو مقوله جدا از هم هستند وقتی در اداره ثبت در دفتر املاک مالکیت وی معلوم شود خلع ید می‌ دهیم.

اثبات مالکیت مال منقول

اموال منقول به اموالی گفته می شود که به صورت ذاتی یا اعتباری قابل نقل و انتقال به صورت فیزیکی از جایی به جای دیگر هستند مثل مبلمان منزل تجهیزات آشپزخانه، خودرو که به صورت ذاتی منقول هستند و یا وجه نقد موجودی حساب های بانکی سهام شرکت ها و اموالی از این دست که به صورت اعتباری منقول محسوب می شوند.

اثر منقول یا غیر منقول دانستن اموال به طور خاص بر دادگاه صالح است یعنی مشخص می کند که چه دادگاهی صالح به رسیدگی به دعاوی موضوع این اموال است که اگر مال منقول باشد دادگاه، اقامتگاه خوانده صالح است و اگر غیرمنقول باشد دادگاه محل وقوع ملک.

مالکیت از طرقی مانند استناد به اماره تصرف، اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات اثبات می گردد.طبق ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر این که خلاف آن ثابت شود.متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می­ خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند.تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق مال معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.

چگونگی اثبات مالکیت با قولنامه

پس از تحلیل حقوقی دعوای اثبات مالکیت می خواهیم بدانیم اثبات مالکیت با قولنامه چگونه است.اصولا اثبات مالکیت با قولنامه را میتوان از چند طریق به اثبات رسانید که از جمله بهترین آنها می توان به معاملات و عقود، اخذ به شفعه، استناد به اماره تصرف، ارث و حیازت مباحات اشاره نمود.مطابق با ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.حال میخواهیم به شرح بیشتری راجع به این ماده قانون بپردازیم تا هر چه بهتر روشن گردد که چرا قانون گذار این امر را اینگونه بیان داشته است.

در طرح دعاوی همچون اثبات مالکیت با قولنامه باید توجه داشت که بار اثبات موضوع برعهده کسی است که خلاف اماره قانونی را خواستار شده است پس روشن است که متصرف برای اثبات در مقام تصرف خود نیاز به ارائه دلیل و مدرک ندارد.اما شرط مهمی که وجود دارد این است که تصرف در حالتی به عنوان مالکیت نزد قانون گذار پذیرفته شده است که مالک سابق مال مشخص نباشد و در غیر این صورت این متصرف است که باید مالکیت خود را بر مال در دادگاه به اثبات برساند.

ابطال سند مالکیت

پس گفتیم اثبات مالکیت از راه استناد به اماره ی تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، ارث، حیازت مباحات، اخذ به شفعه می باشد.تصرف به عنوان مالکیت طبق ماده ۳۵ قانون مدنی دلیل بر مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ادعا ثابت شود.متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به اقامه دلیل ندارد و اثبات دعوی بر عهده ی شخصی می باشد که قصد اثبات خلاف اماره قانونی تصرف را دارد.در صورتی مالک سابق مال معلوم نباشد تصرف دلیل مالکیت است، در غیر این صورت باید در دادگاه ثابت کند که به یکی از اسباب انتقال، مال موضوع دعوی به وی منتقل شده است.پس از این توضیحات می خواهیم دعوی ابطال سند مالکیت را بررسی کنیم.این دعوا نیازمند طرح دعوا در محاکم دادگستری است و آن دعوایی است که موضوع آن بی اثر کردن یک یا چند سند ملکی است.

سند رسمی به سندی گفته می شود که در دفاتر ثبت اسناد ثبت می گردد و از ارزش اثباتی بالایی برخوردار است.سند رسمی زمانی که صادر می شود نشان دهنده مالکیت دارنده سند نسبت به مال منقول و یا غیرمنقول می باشد و سایر اسناد عادی معمولا تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارند.

سند رسمی  مستند به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی چنین تعریف شده است : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.ابطال سند رسمی به معنای کان لم یکن نمودن اعتبار سند رسمی است و با توجه به اینکه اسناد رسمی ادله محکمی جهت مالکیت دارنده آن هاست از این رو چنانچه فرد یا افرادی مدعی عدم مالکیت دارندگان سند رسمی باشند بایستی ابتدائا ادله قابل قبولی ارائه دهند تا بدین وسیله بتوانند سند رسمی را ابطال نمایند و اعتبار آن را ساقط نمایند.

قانون گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی مواردی را احصا نموده است که در صورت وجود آنها معامله صحیح و چنانچه سند رسمی صادر شده باشد دارای اعتبار است اما چنانچه هر کدام از این شروط وجود نداشته باشد، در صورت احراز این موضوع معامله باطل و چنانچه سند رسمی به واسطه معامله مزبور صورت گرفته باشد کان لم یکن تلقی می گردد.

این موارد عبارتند از:

• قصد طرفین و رضای آن ها :

 قصد و رضا به معنای طیب خاطر و میل و اراده ای است که افراد در انعقاد معامله دارا می باشند و چنانچه ثابت شود هر کدام از طرفین معامله، دارای قصد و رضا جهت انعقاد معامله نبوده اند، معامله مزبور باطل و چنانچه به سند رسمی ختم شده باشد می توان درخواست ابطال سند رسمی را به جهت فقدان قصد و رضا مطرح نمود.

• اهلیت طرفین :

 اهلیت به معنای دارا بودن عقل و بلوغ و رشد در انعقاد معامله است، چنانچه مشخص شود که یکی از طرفین در انعقاد معامله دارای اهلیت نبوده است معامله باطل و در صورت احراز این موضوع می توان در خواست ابطال سند مالکیت که به وسیله چنین معامله ای صورت گرفته است را طرح نمود.

• مشخص بودن موضوع مورد معامله :

در انعقاد هر معامله ای لازم است که موضوع معامله مشخص باشد و طرفین با توجه به همان موضوع، معامله خویش را منعقد نمایند.از این رو چنانچه محرز گردد که در زمان معامله موضوع معامله مشخص نبوده است، امکان درخواست ابطال سند رسمی از این جهت وجود دارد.

• مشروعیت جهت معامله :

معامله چنانچه از نظر شرعی صحیح نباشد باطل است، از این رو چنانچه در پی چنین معامله ای سند مالکیتی منتقل گردد، می توان با اثبات عدم مشروعیت معامله مزبور درخواست ابطال سند مالکیت را مطرح نمود و با اثبات عدم مشروعیت معامله سند مالکیت ابطال می گردد.