تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل
در این نوشته می خواهیم به موضوع تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل بپردازیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
براساس قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شوند، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.بنابراین اگر معامله ای عادی مانند بیع، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است، در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است، می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد.
اگرچه در برخی قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود.اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.
برای انتقال رسمی ملک تشریفات و مقررات دست و پاگیری وجود دارد و فروش مال غیرمنقول نوعا در بنگاه معاملات ملکی با سند عادی انجام می شود پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک و انجام تعهدات خریدار و فروشنده اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمی ملک نشود، خریدار می تواند دادخواستی علیه فروشنده دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی به دادگاه عمومی محل تقدیم کند البته مشروط به اینکه فروشنده در ملک مورد معامله سند رسمی مالکیت داشته باشد و الا الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال وجهه قانونی ندارد.
در صورتی که فروشنده هم با سند عادی ملک مورد معامله را خریداری کرده باشد می تواند ید ماقبل خود را به دادرسی جلب کند و خریدار چون با ید ماقبل ملک معامله ای انجام نداده الزام وی به انتقال رسمی ملک قابل پذیرش نیست.از طرفی صحت مبایعه نامه عادی قبلی هم به اثبات نرسیده است و به هرحال جوابگو فقط فروشنده است و اگر فروشنده ملک دیگری را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفیذ نکند موضوع کلاهبرداری بوده و فروشنده به این اتهام تحت تعقیب واقع خواهد شد.
تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن
به صورت کلی رهن به معنای آن است که شخص بدهکار، مالی را به عنوان ضمانت دین یا طلب به طلبکار می دهد.این مالی که در گروی طلبکار قرار می گیرد ممکن است ملک یا هر مال دیگری باشد.همچنین تعریف رهن در قانون مدنی نیز آمده است.به این صورت که طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی اگر بدهکار یک مال را به عنوان وثیقه یا ضمانت به طلبکار بدهد، بدهکار را راهن (رهن دهنده) و طلبکار را مرتهن (رهن گیرنده) می گویند.
به عنوان مثال اگر یک فرد از بانک وامی بگیرد و منزل خود را به عنوان ضمانت به بانک بدهد، وام گیرنده را راهن و بانک را مرتهن می گویند.نکته ای که باید به آن توجه کنید این است که در واقع رهن برای آن است که طلبکار مطمئن شود که فرد بدهکار بدهی خود را پرداخت می کند و اگر بدهکار بدهی را پرداخت نکرد، او طلب خود را از ضمانت وصول کند.ممکن است فروشنده قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای گرفتن وام بگذارد و قولنامه ای تنظیم و آن ملک را به خریدار منتقل کند و تعهد کند در مهلت زمانی که در قولنامه ذکر شده ضمن اینکه فک رهن ملک را انجام می دهد، سند رسمی به نام خریدار تنظیم کند.
در باب تنظیم دادخواست و به خصوص خواسته این دعوا سه نظریه وجود دارد :
- الزام به فک رهن باید همراه الزام به تنظیم سند رسمی به عنوان دو دعوا در کنار هم مطرح شود و چون فک رهن یک دعواست بنابراین خواهان باید الزام به تنظیم سند و فک رهن را با هم بخواهد.
- برخی معتقدند از آنجایی که دادگاه، اطلاع دارد که فک رهن زمینه الزام به تنظیم سند رسمی است پس، نیاز به اقامه دو دعوا نیست و هنگام صدور حکم با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است.
- دعوای الزام به تنظیم سند ملک مرهونه را مطلقاً قابل پذیرش می دانند.زیرا فک رهن را مقدمه الزام به تنظیم سند رسمی می دانند.بنابراین اگر خریدار فروشنده را طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار دهد، طبق قواعد، تضمن و الزام شی الزام به لوازم آن نیز هست فک رهن را مقدمه الزام دانسته فروشنده مکلف است ملک را از رهن خارج و سپس سند مالکیت به نام خریدار تنظیم کند.
دعوای تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل
الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان
الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان دعوایی است که مستند به مبایعه نامه عادی جهت تنظیم سند رسمی مطرح می شود.در مواردی که ملکی با سند عادی (مبایعه نامه) خریداری شود و سند رسمی ملک به نام فروشنده بوده، لکن فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند انتقال به نام خریدار امتناع نماید و وکالت رسمی جهت انتقال به خریدار داده نشده باشد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح و فروشنده (یا مالک) را به تنظیم سند الزام نماید.یکی از این مشکلات عدم ایفای تعهدات مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال از سوی فروشندگان خواهد بود.
فرض کنید شخص الف در مقام فروشنده، یک واحد آپارتمان با مشخصات معین را در ازای ثمن از پیش توافق شده به شما منتقل یا در اصطلاح حقوقی “بیع” می نماید.
در این صورت این امکان وجود دارد، پس از معامله به موجب سند عادی فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال به نام شما طفره رود.طفره رفتن فروشنده از انتقال رسمی آپارتمان می تواند دلایل مختلفی داشته باشد، نظیر : افزایش قیمت آپارتمان یا طماع بودن او یا بد قولی یا مدعی این باشد که شما به تعهداتتان عمل ننموده اید، مثل موردی که ثمن به نحو کامل پرداخت نشده است و مواردی از این دست.مطابق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب رسیدگی به دعاوی غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.بنابراین، رسیگی به دعوی “الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان” در صلاحیت آپارتمان محل وقوع ملک است.
سند رسمی ایادی ماقبل
ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، فرع بر صحت قرارداد است.بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود.
در حال حاضر جهت ثبت دادخواست خود نباید مستقیما به مراجع قضایی مراجعه نمایید.امروزه شما می توانید دادخواست خود را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نمایید.برای این منظور لازم نیست به شهری که دادگاه صالح در آن واقع است مراجعه نمایید.بلکه شما می توانید، دادخواست خود را در یک دفتر خدمات قضایی واقع در هر یک از شهرهای ایران ثبت نمایید.
