تنظیم سند رسمی ملک پیش از فروش
در این نوشته می خواهیم به موضوع تنظیم سند رسمی ملک پیش از فروش بپردازیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
براساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود.گرچه این الزام، نص صریح قانون است ولی متاسفانه در برخی از شهرهای کشور اجرا نمی شود.چنانچه پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، شخص پیش خریدار بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.
جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است :
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
چنانچه ملکی که با قرارداد عادی، پیش فروش شده باشد، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد، باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا موضوعیت دارد و با اتمام عملیات ساختمانی، نیازی به طرح این دعوی نیست و می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح شود.برای طرح این دعوی، می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش مانند قرارداد پیش فروش به صورت عادی به دادگاه ارائه شود.
تنظیم سند رسمی ملک پیش از فروش
نکات کلیدی در ارتباط با دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان می شوند، معاملات مربوط به املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، به خصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش می یابد.در این زمینه، پرونده های متعددی در دادگاه ها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاه ها ارجاع می شود که ممکن است موجب ورود خسارات به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاه ها افزوده شود.
نکات کلیدی در ارتباط با دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک :
- برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
- سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
- هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض و سوء استفاده های احتمالی است.
- در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و می توان شخص مستنکف و متخلف را از طریق اجرای ثبت به ایفای تعهد، الزام کرد.به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.
سند رسمی ملک پیش از فروش
نحوه ی اجرای رای ملک پیش از فروش
با استناد به ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ باید اشاره کرد که قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود.این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود در برخی از شهر های کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد.در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد.دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.
جرم پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی
می توان گفت از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، به نگرانی و اضطراب دچار می شوند و در مواقعی حتی خسارت و زیان می خورند، معاملاتی است که به املاک می شود، البته اختلافات به وجود آمده از این معاملات، به ویژه در مواقعی که بازار مسکن دچار نوسانات و بی ثباتی هایی است، رو به فزونی می رود.در این خصوص، پرونده های بسیاری در دادگاه ها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاه ها ارجاع می گردد که امکان این می رود که به موجب ورود زیان به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاه ها افزوده گردد.
براساس ماده ۱ قانون پیش فروش آپارتمان هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود.
مطابق ماده ۲۳ همان قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ۹۱ روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر مبالغ و اموال دریافتی از پیش خریدار محکوم می گردند.براساس تبصره ماده ۲۳ قانون پیش فروش، جرم پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی و یا جرم آگهی پیش فروش بدون دریافت مجوزهای لازم، فقط با با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی قابل تعقیب است و در صورتی که شاکی گذشت کند، تعقیب جرم یا اجرای حکم متوقف می شود.بنابراین، جرم ها فوق جزو جرائم قابل گذشت محسوب می شوند.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک
آیا پیش فروش آپارتمان از ابتدا برای خریدار ایجاد مالکیت می کند
قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ تصویب شده است و آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۹۳ به تصویب هیات دولت رسیده است و پس از آن ابلاغ شده است.این قانون مواردی را پیش بینی و مقرر کرده است که پیش خریدار با خاطری مطمئن نسبت به انجام معامله یا پیش خرید آپارتمان اقدام نماید.یکی از مهم ترین بحث ها آن است که آیا فرد با پیش خرید آپارتمان مالک آن می گردد یا خیر.برای مالکیت نسبت به املاک، این اموال باید در هنگام توافق و وقوع خرید و فروش موجود شده باشند.
اما در پیش فروش آپارتمان ها این اموال هنوز به وجود نیامده اند.از این رو قرارداد به وجود آمده، قرارداد خرید و فروش نیست که موجب مالکیت خریدار گردد، بلکه فقط تعهدی برای سازنده ایجاد می کند که آپارتمان را همانند نقشه ی توافق شده ساخته و بعد از ساخت به مالکیت خریدار درآورد.از این رو خریدار در این قرارداد حق اولویت پیدا خواهد کرد.
افرادی مانند مالکین واحدهای در حال ساخت، سرمایه گذارانی که با سرمایه گذاری روی زمین دیگری، احداث بنا نموده اند و واحدهای مشخصی از آن ساختمان به موجب قرارداد رسمی به آنها اختصاص می یابد و مستاجرین روی اراضی شخصی، دولتی یا موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساختن بنا روی این قبیل اراضی را داشته باشند می توانند پیش فروش کنند.
