اثبات مالکیت زمین کشاورزی

در این نوشته می خواهیم اطلاعاتی درباره اثبات مالکیت زمین کشاورزی در اختیار شما قرار دهیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

اثبات مالکیت برای اموالی که سند ندارند، علاوه بر ایجاد دلهره در جان صاحب مال غیرمنقول، سوالات متعددی را به وجود می‌ آورد که چگونه می‌ تواند مالکیت خود را اثبات کند.با این اوصاف، شرایط و روالی در قانون تعریف شده که فرد با استناد به آن می‌ تواند حق‌ خواهی کرده و مالکیت خود را برای مالی که احتمال از دست رفتن دارد، اثبات کند.اگر شخصی زمین کشاورزی دیگری را به صورت غیر قانونی و نامشروع تصرف کرده باشد، برابر ماده ۱۷۴ قانون آیین‌ دادرسی دادگاه‌ های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه در صورتی رأی به نفع خواهان می‌ دهد که به طور مقتضی احراز کند خوانده، ملک متصرفی خواهان را عدواناٌ تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق استفاده خواهان شده است.

حتی اگر خواهان قبل از صدور رأی، خواهان صدور دستور موقت باشد، دادگاه در صورتی که دلایل وی را موجه تشخیص دهد، دستور جلوگیری از ایجاد آثار تصرف و یا کاشتن درختان و کشت و زرع، و یا از بین بردن آثار موجود و یا جلوگیری از ادامه ی مزاحمت و یا ممانعت از حق را در مورد دعوا صادر خواهد کرد.

هرگاه در زمین کشاورزی مورد تصرف عدوانی، متصرف پس از تصرف عدوانی، درختان یا نهال هایی کاشته باشد یا حتی اگر بنایی احداث کرده باشد، این درخت ها و بناها در صورتی باقی می مانند که متصرف عدوانی مدعی مالکیت مورد حکم تصرف عدوانی باشد و در ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم، در باب مالکیت به دادگاه صلاحیت دار دادخواست داده باشد.چنانچه در زمین کشاورزی مورد تصرف عدوانی، تصرفات انجام شده کشت و زرعی باشد که متصرف عدوانی انجام داده است، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت و اجرت المثل را تأدیه نماید.

اما اگر موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه این بذر روییده یا نروییده باشد محکوم له (خواهان) پس از جلب رضایت متصرف عدوانی مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف نماید یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت المثل آن را دریافت کند.همچنین محکوم له می تواند متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید.

در مورد اجرت المثلی که باید توسط متصرف عدوانی به کسی که مال را از تصرف وی خارج ساخته پرداخت کند، تبصره ماده  ۱۶۵ قانون آیین دادرسی در امور مدنی اشعار می‌ دارد، در‌ صورت تقاضای محکوم‌ له دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت‌ المثل زمان تصرف نیز محکوم می‌ کند، با در نظر گرفتن این مهم قانونگذار سعی کرده، جنبه بازدارندگی اعمال قانون را افزایش دهد و برای فردی که به نحو عدوان اموال مردم را مورد تعرض قرار می‌ دهد، هزینه مادی نیز در نظر گرفته تا اشخاصی که چنین قصد و نیتی را در سر می‌ پرورانند را هر چه بیشتر از این عمل منصرف کند.

برای مثال شخصی یک زمین کشاورزی را طبق اجاره نامه و قراردادی به مدت ۱۰ سال اجاره می کند، پس از گذشت ۵ سال از زمان اجاره و تصرفات مستاجر، صاحب زمین خودسرانه و بدون اتمام مدت قرارداد اقدام به شخم زدن زمین کشاورزی نموده است.در این مورد با توجه به سبق تصرف مستاجر و عدوانی بودن تصرف مالک، تحقق جرم تصرف عدوانی توسط مالک زمین مشهود است.

نکات مهم در خرید و فروش زمین کشاورزی قولنامه ای

تا اینجا توضیح دادیم اثبات مالکیت زمین کشاورزی چیست حال می خواهیم نکاتی که باید درمورد زمین کشاورزی قولنامه ای بدانیم را بررسی کنیم. مبایعه‌ نامه اصطلاح حقوقی قولنامه است.تنظیم قولنامه به جهت اجرا، برخی تعهدات هم چون سایر قراردادهای دیگر براساس اصول و ضوابط خاصی انجام می‌ گیرد.در صورت خودداری از اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین، طرف دیگر می‌ تواند الزام به اجرای تعهد انجام نشده را از سوی دادگاه درخواست نماید.قولنامه زمین که عموما توسط مشاورین املاک تنظیم می‌ گردد، به عنوان “سند عادی” شناخته می‌ شود.توجه به برخی نکات، موجب پیشگیری از ریسک و خطرات احتمالی در آینده پس از تنظیم این سند خواهد شد.درج برخی از نکات در مفاد قولنامه، از جمله ” وجه التزام ” می‌ تواند نقش مهمی در تکمیل قولنامه و همین‌ طور اعتبار بخشیدن به آن داشته باشد.

شاید در ابتدای امر خرید و معامله ملک و زمین های کشاورزی قولنامه ای کار ساده‌ای به نظر بیاید ولی در واقع خیلی از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش اینگونه زمین های کشاورزی قولنامه ای به چه مواردی توجه کنند.گاها در معاملات املاک، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا بنگاه املاک، افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری می اندازد.در واقع پروسه خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌ شوند که بسیاری از مردم نمی‌ دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند.بنابراین تن به قراردادی می دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است.

در این مطلب شما با نکات حقوقی مهم در هنگام خرید و فروش زمین های کشاورزی قولنامه ای آشنا خواهید شد :

• اولین نکته مهم همان احراز هویت فردی و گواهی های اثبات مالکیت فروشنده است.
• در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه شود.
• از اداره کشاروزی، برای انتقال ملک استعلام گرفته که مصادره ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی نداشته باشد و کاربری ملک به طور دقیق احراز گردد.
• از اداره منابع  طبیعی استعلام بگیرید برای اینکه زمین مرتع نباشد، دولتی نباشد و حریم جنگل یا رودخانه و سد و… نباشد و مشکلات دیگر حقوقی مربوط به منابع طبیعی نداشته باشد.
• برخی از این زمین ها دارای سند تک برگ یا منگوله دار و یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند هستند و برخی هم قولنامه ای هستند، که وضیعت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود.
• ذکر این جمله که ((چنانچه هرگونه فسادی در معامله مشخص شود فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند)).
• بهتر است تعهد محضری از فروشنده برای محکم کردن معامله دریافت شود.

• جهت محکم کاری تحقیق محلی از اهالی روستا، همچنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور و یا امضا از مالک قبلی می تواند در محکم کردن خرید شما کمک کند.( این کار باعث شفافیت برخی موارد می شود مثلا غصبی نبودن، فروش مال غیر و مالک نبودن، بدهی های احتمالی زمین، توقیفی نبودن، مدعی های دیگر و…)

• در مورد حق پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگر و یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه توضیح دهید (مثلا حق پیشمانی ده درصد از مبلغ کل بدون تشریفات قانونی)
• بین طرفین شرط شود که چنانچه هر یک از چک ها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود، بیع و قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد و فروشنده می تواند ملک را به دیگری منتقل کند در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود “
• اگر زمین یا باغ دارای سند باشد قبل از عقد قرارداد، توسط دفترخانه از اداره ثبت، در مورد توقیفی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل، استعلام کنید.
• در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و بهتر است در مورد مجوز ازاداره آبیاری استعلام به عمل آورید.
• زمین هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن میتوان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه و راهسازی جاده نباشد.
• در پایان ذکر این مورد ضروری است که مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌ های خارج از بافت شهری و روستایی باید مطلع باشند که چنانچه به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه، اقدام به تغییر کاربری نمایند، مرتکب جرم شده اند.

مراحل دریافت سند مالکیت زمین کشاورزی

پس از توضیح اثبات مالکیت زمین کشاورزی و نکات مهم مربوط به آن نوبت به بررسی مراحل دریافت سند زمین کشاورزی است.مالکیت رابطه‌ ای است میان شخص (مالک) و مال (مملوک) که به او امکان می‌ دهد از آن مال به هر صورت که مایل باشد، استفاده کند.در عین حال این رابطه موجب می‌ شود تا دیگران از تصرف در مال مورد نظر منع شوند.در واقع این رابطه یک قانون اجتماعی است و مالکیت یکی از نخستین قوانینی است که جامعه آن را پذیرفته و به مردم هم انشاء کرده است.شما باید برای دریافت سند مالکیت زمین کشاورزی باید به خوبی با مراحل آن آشنایی داشته باشید.در واقع شما باید به خوبی بدانید که جهت دریافت کردن هر یک از اسنادی که سند ندارند بهتر است به خوبی با مراحل آن آشنایی داشته باشید.

برخی از مهمترین مراحلی که شما باید به آنها دقت داشته باشید عبارت می باشد از :

• اطمینان از وجود مدارک و تهیه آنها

این مورد یکی از مهمترین مراحل برای دریافت سند مالکیت زمین کشاورزی می باشد و شما باید به آن دقت زیادی داشته باشید.آن دسته از املاکی که قولنامه ای هستند باید کپی داشته باشند که شما آن را باید تحویل دهید.این قولنامه باید دارای مشخصاتی باشد که متقاضی را به مالک اولیه آن زمین ارتباط دهید.در آن دسته از املاکی هم که دارای سند مشاعی هستند باید وکالتنامه های مربوط به آن را تحویل دهید.شما پیش از اینکه درخواست خود را ارائه دهید باید به خوبی در مورد وجود آنها اطمینان خاطر داشته باشید و آنها را به صورت کامل تهیه کنید.

• تهیه نقشه ملک با مختصات و فایلی که به آن مربوط است

این مرحله بعد از اینکه اطمینان خاطر پیدا کردید مدارک و قولنامه ها را دارید، اهمیت بسیار زیادی خواهد داشت.شما در این مرحله باید به یکی از مهندسین که تخصص بسیار زیادی دارد مراجعه کنید تا نقشه کشی زمین را انجام دهد.کارشناسان رسمی دادگستری در این زمینه تخصص بسیار زیادی دارند و شما را می توانند به خوبی در این زمینه راهنمایی کنند.بعد از اینکه نقشه زمین را به صورت فایل آماده کردید باید آن را جهت دریافت سند مالکیت زمین کشاورزی ارائه دهید.البته که باید به خوبی بدانید این مورد به تازگی منتفی شده است و ارائه آن زیاد ضروری نمی باشد.به هر صورت برای اینکه اطمینان بیشتری جهت دریافت سند داشته باشید بهتر است به خوبی این مورد را در نظر داشته باشید و نسبت به دریافت آن اقدام کنید.

• فراهم کردن مدارک مشخص شده

از دیگر مدارکی که شما باید برای دریافت سند مالکیت زمین کشاورزی به آن دقت داشته باشید این است که اصل شناسنامه و کارت ملی خود را ارائه دهید.هر یک از مدارک شخصی تان را بهتر است به درستی ارائه دهید تا در روند کار ثبت سندتان اشکالی به وجود نیاید.اصل و کپی هر یک از اسنادی که به نام مالک صادر شده است را هم باید ارائه دهید.فیش بانکی که مربوط به تقاضای شما می باشد را هم باید به خوبی ارائه دهید.در واقع این مدارک را که باید آماده کنید اداره ثبت به شما اعلام می نماید، بر همین اساس بهتر است به خوبی با اداره ثبت در مورد مدارکی که باید تحویل دهید مشورت کنید.اسکن کردن هر یک از این مدارک یکی از مهمترین نکاتی است که شما باید به خوبی به آن دقت داشته باشید.

• تکمیل فرم درخواست پذیرش و دریافت کردن شماره ورود به سامانه

بعد از اینکه تمامی مراحل بالا را انجام دادید باید با در دست داشتن مدارک و عکس آنها به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.بعد از ارائه دادن این مدارک به شما فرم داده می شود و باید نسبت به پر کردن آن اقدام کنید.بعد از آن هم می توانید شماره ورود به سامانه را دریافت کنید تا با استفاده از آن دیگر مراحل را انجام دهید.در واقع شما باید بدانید تنها در صورتی که این مراحل قبلی را انجام دهید می توانید کد را دریافت کنید.دریافت کردن این کد نشان دهنده به درستی پیش رفتن مراحلی قبلی است.

• ورود به قسمت تکمیل درخواست

شما با استفاده از کد قبلی که دریافت کرده اید و کد ملی که دارید این مرحله را انجام دهید.شما باید با استفاده از آن کد به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و درخواست خود را تکمیل نمایید.تکمیل کردن درخواست شما تنها با در دست داشتن آن کد و شماره ملی تان امکان پذیر می باشد.

• ارسال مدارک به واحد ثبتی

شما می توانید بعد از اینکه مدارک خود را تهیه کردید به واحد ثبتی مراجعه کنید و با استفاده از پست پیشتاز آن را به اداره اسناد ارسال کنید.دقت داشته باشید که باید در این مرحله کد ۲۰ رقمی را دریافت کنید.

• ورود مجدد به سامانه

بعد از اینکه کد ۲۰ رقمی را دریافت نمودید باید با استفاده از آن وارد سایت شده و آن را به ثبت برسانید.

• ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده

این مرحله برای دریافت سند مالکیت زمین کشاورزی به عنوان مرحله پایانی به شمار می رود و شما باید به خوبی آن را در نظر داشته باشید.دقت نمایید که در این مرحله شما باید شماره پرونده خود را دریافت کنید.