اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی

در این نوشته میخواهیم به اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی بپردازیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

اثبات مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌ های دادگستری می‌ باشد.اثبات ملکیت عنوان دعوایی است که خواهان در مقام اثبات ملکیت عین مانند اموال منقول و غیر منقول یا حق مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید.اساساٌ اگر سابقه ثبتی نسبت به جایی وجود نداشته باشد دادگاه نمی‌ تواند حتی با احراز صحت ادعای مدعی اداره ثبت را ملزم به صدور سند کند زیرا الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است.

بهترین کار در اینگونه موارد مراجعه به دادگستری جهت اثبات مالکیت است ولی مشکلی که در این زمینه وجود دارد آن است که دادگاه‌ ها نوعا رأیی در مورد احراز مالکیت صادر نمی‌ کنند که متصرف بتواند به استناد آن به اداره ثبت مراجعه و درخواست سند کند.

روال کار حقوقی برای گرفتن سند هم اینگونه است که بعد از اینکه دادگاه رایی را صادر می‌ کند، فرد به اداره ثبت مراجعه کرده و خواستار تهیه سند برای ملک مذکور می‌ شود و روند بررسی و موافقت با درخواست ثبت سند هم زمانی را به خود اختصاص می‌ دهد.بنابراین اینگونه نبوده که فرد صرفا با رای دادگاه بتواند بلافاصله حقوق خود را دریافت کند.در مورد املاک ثبت شده، دعوی اثبات مالکیت برخلاف سند رسمی قابل پذیرش نیست؛ اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی چون تثبیت مالکیت اشخاص براساس مقررات قانون ثبت اسناد و املاک ممکن است، متقاضی باید براساس مقررات مزبور عمل کند مگر این که درخصوص مالکیت اختلاف باشد که در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می‌باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد بلکه در زمره تکالیف قانونی دادگاه‌های عمومی است.

اثبات مالکیت با سند اصلاحات اراضی

وجود سند مالکیت اصلاحات اراضی در دست شما نشان از مالکیت شماست چون این قانون و تکلیف قانونی است و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت نیست ولی به هر حال اگر اصلاحات اراضی صورت گرفته و شما سند دریافت نمودید می توانید بر اساس مقررات تقاضای سند رسمی مالکیت از اداره ثبت محل بکنید.دارنده مدارک مربوط به اصلاحات اراضی می‌ توانند با مراجعه به اداره ثبت محل خود تقاضای سند را بکند در این صورت اداره ثبت اسناد و مدارک وی را بررسی و بعد از جانمایی ملک و تحقیق و معاینه محلی و سایر مقدمات ثبتی برای وی سند تک برگی صادر خواهد نمود.

اثبات مالکیت برای املاک بدون سند

اثبات مالکیت برای اموالی که سند ندارند، علاوه بر ایجاد دلهره در جان صاحب مال غیرمنقول، سوالات متعددی را به وجود می‌ آورد که چگونه می‌ تواند مالکیت خود را اثبات کند.با این اوصاف، شرایط و روالی در قانون تعریف شده که فرد با استناد به آن می‌ تواند حق‌ خواهی کرده و مالکیت خود را برای مالی که احتمال از دست رفتن دارد، اثبات کند.حال یک حقوقدان این شرایط و روند حقوقی و قانونی را تشریح می‌ کند.از جمله ادله ای که می شود به دادگاه برای اثبات مالکیت ارائه شود می تواند مبایعه نامه یا همان قولنامه و یا استشهادیه شهود، یا تصرف ملک و…باشد.

در صورت وجود هر یک از این ادله به دادگاه حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می شود.دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل اجرا می باشد که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده و سند رسمی نداشته باشند.برای اثبات مالکیت حتما نباید قولنامه یا مبایعه نامه وجود داشته باشد یعنی در برخی از مالکیت ها می تواند به صورت ارثی به شخص رسیده باشد و در این صورت قول نامه ای وجود نخواهد داشت.

در مواردی که ملکی در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است و سند رسمی ندارد و توسط فرد دیگری تصرف شده است در این صورت مدعی اثبات مالکیت می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت هم زمان مطرح نماید.در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می شود.بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع ندارد در واقع خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند.

اختلاف نظر در طرح دعوای اثبات مالکیت

عقیده صاحب ‌نظران مخالف با دعوای اثبات ملکیت در مورد املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک هم‌ زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده ۲۲ دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات ملکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات ملکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می‌ کند.

قوانین و مقررات دعوای اثبات مالکیت

ماده۳۰- هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۱- هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌ توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

ماده۳۲- تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.

ماده۳۳- نما و محصولی که از زمین حاصل می‌ شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر اینکه نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.

ماده۳۴- نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن هم خواهد شد.

ماده۳۵- تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

ماده۳۶- تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.

ماده۳۷- اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌ تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده۳۸- مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه‌ گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۹- هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیر زمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌ شود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

ماده۱۹۰- برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است :

• قصد طرفین و رضای آنها
• اَهلیت طرفین
• موضوع معین که مورد معامله باشد
• مشروعیت جهت معامله

ماده۱۹۱- عقد محقق می‌ شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.

ماده۱۹۲- در مواردی که برای طرفین یا یکی از آنها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.

ماده۱۹۳- انشای معامله ممکن است به وسیله‌ ی عملی که مُبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

وکیل اثبات مالکیت

اکثرا املاکی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نگردیده اند و دارای سند مالکیت رسمی نمی باشند در راس این اختلافات ملکی می باشند.جهت حل این مشکل ملکی و اثبات مالکیت ابتدا باید دادخواستی جهت اعلام مالکیت ملک موردنظر به دادگاه تقدیم شود.وکیل اثبات مالکیت، فردی است که به خوبی ویژگی ها و تفاوتهای اسناد رسمی و اسناد عادی را می داند.چنین وکیلی (وکیل اثبات مالکیت) با اشراف کامل به قوانین ثبت اسناد، شرایط دادخواست اثبات مالکیت همچون مدارک و مستندات لازم و وجود قرارداد معتبر که امکان اثبات اعتبار آن وجود داشته باشد را می شناسد و می تواند به بهترین شکل ممکن از حقوق موکل خود دفاع کند.

در این زمینه می توان از یک وکیل خوب ملکی جهت بررسی جوانب کامل پرونده و ارائه بهترین دفاع استفاده نمود.قاضی جهت بررسی دعوی و صدور رای نیاز به مدارکی دال بر اثبات مالکیت دارد که خواهان باید به دادگاه ارائه دهد.این مدارک عبارتند از : مبایعه نامه، استشهادیه، تصرف ملک، دفاعیه وکیل دادگستری