دادخواست اثبات مالکیت
در این مقاله سعی داریم به تمام سوالات شما در خصوص دادخواست اثبات مالکیت پاسخ دهیم، پس با ما تا آخر این مطلب همراه باشید و جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
خواسته، عنوان و موضوع اثبات مالکیت از موضوعات بسیار پر ابهام و از جمله دعاوی محل تنازع و اختلاف در حقوق است.مطابق یک رویه و برداشت غلط از مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بعضی از دادگاه ها و محاکم و قضات درخواست اثبات مالکیت را مقدمه درخواست و دادخواست انجام تعهدات قراردادی راجع به معاملات املاک با سند عادی و شفاهی دانسته اند.
ولی صحیح این است که آنچه از مقررات قانون ثبت بر می آید این است که دارنده سند عادی به صرف داشتن آن و تنها با آن نمی تواند به ادارات و مراجع دولتی مراجعه نموده و آثار مالکانه را طلب نماید.اما می تواند متعاقب تنظیم یک قرارداد با موضوع انتقال و معامله در خصوص ملک به دادگاه مراجعه نموده و الزام طرف به انجام تعهدات قراردادی از جمله تحویل یا تنظیم سند رسمی یا وجه التزام را مطالبه نماید و ضرورتی ندارد که همراه یا قبل از چنین درخواست هایی اثبات مالکیت خود را خواسته باشد.
در هر حال حتی نگارنده که معتقد به این نظر است به جهت رویه و باور غلط بعضی از قضات مجبور به طرح این دعوا شده است.
توصیه می شود قبل از هر اقدامی در خصوص معاملات و دعاوی راجع به املاک با یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها مشورت نمایید.بر مبنای ماده ۳۵ قانون مدنی «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود».بنابراین اولین نکته در موضوع مالکیت صرف نظر از سند دسترس، تصرف قانونی مالک بر ملک است نه تصرف عدوانی.این امر نشانه ای از مالکیت شناخته می شود.بنابراین اگر کسی در مورد ملک مورد تصرف دیگری، ادعای مالکیت نماید چنانچه اسناد رسمی در اختیار نداشته باشد کار سختی برای اثبات این ادعا خواهد داشت.
ماده ۳۷ قانون مدنی، نقل و انتقالات این املاک را مورد بحث قرار داده است :
اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.نقل و انتقالات قانونی چیزی نیست جز همان عقود تملیکی.بنابراین، دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی فقط و فقط قابلیت استماع دارد.اثبات مالکیت در اسناد فاقد سابقه ثبتی، با سند عادی و سایر ادله قانونی و یا هر یک از آنها امکان پذیر است.
دعوی اثبات مالکیت معمولا به یکی از دلایل زیر مطرح می گردد :
- بین دو یا چند نفر شخص حقیقی و یا حقوقی در مورد مالکیت یک ملک یا زمین اختلاف وجود دارد.
- زمین دارای سند نبوده و یک فرد حقیقی و حقوقی ادعای مالکیت بر روی آن دارد و خواهان ثبت قانونی و رسمی این مالکیت است.
برای اثبات مالکیت در مورد یک ملک راه های مختلفی وجود دارد که عبارتند از :
-
سند رسمی :
سندی است که مطابق با قانون ثبت و طی تشریفات قانونی نظیر استعلامات قانونی، تعیین پلاک ثبتی، تهیه طرح کاداستر و …، به ثبت رسیده باشد.سند عادی سندی است که بین افراد تنظیم گردیده و به صورت قانونی در جایی به ثبت نرسیده است.به لحاظ اعتباری، سند رسمی معتبر است.اما موارد زیادی دیده شده است که سند عادی موجب ابطال سند رسمی گردیده است.
-
تصرف در حکم مالکیت :
چنانچه ملک یا مالی دارای متصرف باشد، یعنی در ید شخصی باشد و معارض نداشته باشد، دلیل بر مالک بودن شخص متصرف است.بسیاری از اراضی به صورت نسل در نسل در اختیار یک خانواده است.این زمین ها چنانچه معارضی از قبیل منابع طبیعی، زمین شهری و … نداشته باشند و علاوه بر این شخص دیگری براساس اسناد رسمی و عادی مدعی مالکیت آنها نباشد، متعلف به متصرفین است و می توانند برای آن درخواست سند رسمی نمایند.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
دادخواست اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده
این دادخواست نسبت به املاکی که سابقه ثبتی دارند، قابل استماع نیست.چرا که طرح چنین دعوایی بر خلاف قانون ثبت بوده و با توجه به وجود سند رسمی در خصوص آن، در صورت پذیرش منجر به صدور اسناد رسمی متعارض خواهد شد.لذا محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند، چون دعوا به شکل قانون طرح نشده است.
مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک به نام او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا ملک از مالک رسمی ارثا به وی رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.در چنین مواردی خواهان به جای دادخواست اثبات مالکیت باید از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند.
نکات طلایی که باید درمورد شرایط دعوای اثبات مالکیت بدانید :
دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می نماید که لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد :
۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی :
خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می کند، چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که درمورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید، اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.
۲– اثبات اعتبار قرارداد :
با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می رسد و مستنداً به اصالت الصحه این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده مبنی بر بی اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چرا که امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.
جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.