اثبات مالکیت زمین بدون سند

در این مقاله سعی داریم به تمام سوالات شما در خصوص اثبات مالکیت زمین بدون سند پاسخ دهیم، پس با ما تا آخر این مطلب همراه باشید و جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

سند، یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا در دادگاه های حقوقی است که در تعریف آن می توان اینطور بیان کرد : « هر نوشته ای که در مقام دفع یا دعوا قابل استناد باشد، سند نام دارد.» از منظر حقوقی اسناد به دو دسته ی سند عادی و سند رسمی تقسیم می شوند که اصولا اسناد رسمی اعتبار بیشتری داشته و قابلیت اثبات آن ها ساده تر است.ماده ی ۲۲ قانون ثبت در خصوص مالکیت املاک اینطور مقرر می کند که : « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به‌ او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»

بنابراین مطابق این مقرره، قانون گذار مالکیت ملک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد.اما ممکن است بسیاری از شما با مواردی مواجه شده باشید که ملک مسکونی سند نداشته و صرفا با نوشته ای به نام قولنامه خرید و فروش می شود.سوالی که در اینجا پیش می آید این است که در این موارد اثبات مالکیت زمین بدون سند به چه صورت خواهد بود ؟

آیا خریدار ملک قولنامه ای، بدون سند راهی برای اثبات مالکیت خود دارد ؟

اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد.حال اگر درمورد مالکیت اینگونه املاک، اختلافی به وجود آید و خریدار یا شخص دیگری که به هر نحوی ملک را تملک کرده، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است، دعوایی به خواسته ی اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند و دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی را صادر می کند.حکم اثبات مالکیت، اعلامی است؛ به عبارت بهتر حکم اثبات مالکیت، نیاز به صدور اجراییه با کمک وکیل ملکی ندارد و پس از قطعیت حکم، محکوم له مالک رسمی ملک بوده و می تواند از مزایای رأی استفاده کند.

در بعضی موارد شخص مدعی مالکیت نه تنها سند رسمی ندارد بلکه قولنامه نیز ندارد؛ یا به هر دلیلی قولنامه ی تنظیم شده از بین رفته است و یا ملک ارثیه شخص بوده و پس از به ارث رسیدن متوجه بدون سند و بدون قولنامه بودن آن شده است.در چنین مواردی برای اثبات ادعای خود باید از دلایل محکمه پسند دیگر مثل شهادت شهود یا تصرف طولانی مدت این ملک توسط خود یا خانواده استفاده کند.

جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.

نکته کلیدی در خصوص دعوی اثبات مالکیت

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به‌ او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.» این بخشی از مقرره ماده ۲۲ قانون ثبت است که مالکیت در خصوص املاک را تنها با سند رسمی به رسمیت می‌ شناسد.اثبات مالکیت و سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی محسوب می‌ شود و عبارت از هر نوشته‌ ای است که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.قانون مدنی درباره ی اثبات مالکیت سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌ کند و حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند.

اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی مزایایی دارند؛ از جمله اینکه سند رسمی، قدرت اجرایی دارد.در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل بوده و قابل تکذیب یعنی تردید و انکار نیز است.یکی از معضلات و دعاوی که در سال‌ های اخیر در محاکم دادگستری مطرح بوده، دعاوی ناشی از انتقال عادی املاک و اموال غیرمنقول بدون سند رسمی است.

چند نکته کلیدی در خصوص دعوی اثبات مالکیت

۱-خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل رسیدگی در دادگاه نیست؛ چرا که طرح دعوی اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، بر خلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند.بنابراین دعوی اثبات مالکیت، زمانی طرح می‌ شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.

۲-برای اثبات مالکیت، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست؛ بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد.به عنوان مثال : مالکیت ملک ممکن است از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.

۳-در مورد ملک ثبت نشده‌ ای که در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می‌ تواند، دعوی اثبات مالکیت و خلع ید را بصورت همزمان مطرح کند.«خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می‌ کند و از دادگاه می‌ خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.»
دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج ملکی است که معمولا افراد برای احقاق حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌ کنند.

این طرح دعوی دارای شرایطی است که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد :

• وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

در این زمینه خواهان دعوای باید ابتدا نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله‌ ای مبنی بر انتقال مالکیت اقدام کند که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌ نماید، چرا که خواهان بدون تردید دارای سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی است که می تواند در این زمینه ارائه کند.اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

• اثبات اعتبار قرارداد

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌ رسد و خوانده دعوا باید با استناد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند و اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی‌ اعتباری قرارداد اثبات‌ شده از سوی خواهان ارائه شود، اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است، خواهد بود.زیرا ممکن است قرارداد معتبری نیز تنظیم شده باشد اما با جهاتی قانونی بعد از تنظیم، فسخ، اقاله یا ابطال گشته باشد.بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات کند.

• الزام به تنظیم سند

یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت باید رعایت گردد، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است.به ویژه زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد، چرا که معمولاً دادگاه‌ ها در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی رد می‌ کنند با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نیست.

جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.