اگر بعد از معامله فروشنده ملک را به کسی دیگر هم فروخته باشد تکلیف چیست
در این نوشته می خواهیم اطلاعاتی درباره اینکه اگر بعد از معامله فروشنده ملک را به کسی دیگر هم فروخته باشد تکلیف چیست در اختیار شما قرار دهیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با وکیل آپ در تماس باشید.
از نظر قانون زمانی که مال یا ملکی توسط مالک آن، بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خریدار نیز مال غیر خریداری کرده است.بنابراین معامله معارض زمانی صورت می گیرد که یک نفر بعد از اینکه ملک خود را به دیگری انتقال داد، دوباره در یکی دیگر از بنگاه های معاملات املاک، خود را مالک معرفی کرده و همان ملک را به شخص دیگری نیز می فروشد.
املاک و همچنین اسناد و مدارک مربوط به آنها، معمولا از جمله اموال با ارزش به شمار می روند.بنابراین نسبت به سوء استفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانونگذار در برابر اینگونه موارد، واکنش کیفری نشان می دهد.در بسیاری از مواقع می شنویم که شخصی ملکی خریداری کرده و بعد از سال ها زندگی کردن در آن، مثلا زمانی که قصد فروش آن را داشته متوجه شده که این ملک قبلا به شخص یا اشخاص دیگری نیز فروخته شده است.این ابتدای راه برای ثابت کردن مالکیت وی بر ملک است.
اگر بعد از معامله فروشنده ملک را به کسی دیگر هم فروخته باشد تکلیف چیست
معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد
گفتیم املاک و همچنین اسناد و مدارک مربوط به آنها، معمولا از جمله اموال با ارزش به شمار می روند؛ بنابراین نسبت به سوء استفاده از این اموال حساسیت وجود دارد.مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک؛ هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.
بنابراین برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد :
- هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
- معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.
در معامله معارض همیشه اولین معامله، قانونی و معتبر خواهد بود.به این دلیل که در اولین معامله ملک یا مال از تصاحب مالک خارج می شود، معاملات بعد از آن که بر روی همان ملک یا مال انجام شود، غیرقانونی است.بنابراین بی اعتباری معامله های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله ای که انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد.از نظر حقوقی اگر در مال یا ملکی بیش از چند بار معامله انجام شده باشد، خریدار اول مالک قانونی محسوب خواهد شد و می تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی، باطل شدن معاملات بعدی را خواستار شود و فرقی ندارد که سند وی عادی یا رسمی باشد.
معامله معارض
عدم تحویل ملک پس از خرید
عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است که ممکن است برای هر کسی بعد از قرارداد بستن پیش آید اما مهم آن است که با رعایت ترفندها و اصول حقوقی بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید.در هر قرارداد یا عقدی شخصی در مقابل شخص دیگر متعهد به انجام کار یا دادن مبلغی می شود یعنی هر دو طرف تعهدی را بر عهده می گیرند برای مثال یکی متعهد می شود مالی را به دیگری منتقل کند و دیگر متعهد می شود در مقابل آن مبلغ معینی را به وی بپردازد.
در عقد بیع اگر طرفین بر خرید و فروش مالی به قیمت مشخص توافق کنند ولی پس ازآنکه مشتری ثمن (پول) را پرداخت کرد مالک اقدام به عدم تحویل ملک کرد در واقع به تعهد خود عمل نکرده است و بر همین مبنا شما به عنوان مشتری می توانید از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع را داشته باشید.
البته شما باید بتوانید در دادگاه وقوع معامله و تسلیم ثمن (پول) به فروشنده را ثابت کنید چرا که اصل بر عدم وقوع معامله و وجود تعهد است مگر اینکه خلافش را ثابت کنید که طرف مقابل به شما طلبکار است، بنابراین لازم است شما اصل مبایعه نامه به همراه سندی که نشان دهنده ی پرداخت پول به فروشنده است را به دادگاه به عنوان مدارک ارائه کنید.این سند پرداخت می تواند فیش مربوطه بانکی یا چکی که توسط او وصول شده نیز باشد که نشان خرید و عدم تحویل ملک توسط فروشنده باشد.
اینکه فروشنده چه زمانی باید ملک را تحویل دهد می تواند به قرارداد و نحوه ی توافق شما بستگی داشته باشد که همان است که در متن قرارداد ذکر شده است در غیر این صورت ممکن است بر طبق ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی عرف و عادت در یک مورد آن چنان واضح باشد که حتی ذکر نکردن آن در قرار داد هم نمی تواند مانع اجرای آن شود و عدم ذکر آن تاثیری در عدم اجرا نمی گذارد.اگر نه عرف و عادت و نه در قرارداد مدتی برای تحویل مبیع در نظر گرفته شده بود اصل بر این است که مالک باید بلافاصله و فی المجلس مبیع و مال را تسلیم مشتری کند و مطابق ماده ی ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت با تنظیم سند رسمی ملک را رسما منتقل کند.
مطابق ماده ی ۳۶۷ قانون مدنی نیز تحویل ملک باید به صورتی باشد که مشتری بتواند تصرف کاملی بر مالش را داشته باشد، مثلا اگر کلید بدهد ولی در باز نشود یعنی تسلیم نکرده است و قابل پیگیری قانونی است.اما اگر الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای تعهد نیز امکان پذیر نبود خریدار حق فسخ خواهد داشت و برای آن نیز می تواند دادخواست بدهد.
مبلغ خسارت تاخیر در تسلیم ملک به خریدار، با توافق طرفین و بر حسب روز یا ماه در قرارداد نوشته می شود.به طور مثال فروشنده قبول می کند که به ازای هر یک روز تاخیر در تحویل ملک، مبلغ ۱۰۰ هزار تومان به خریدار بدهد.اگر هنگامی که معامله انجام می شود بعضی از شروط طرفین به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد بیان شود، این شروط نیز لازم اجرا هستند و می توان در دادگاه به آنها استناد کرد.زمانی که خریدار ملک را دریافت کرده باشد می تواند این مبلغ را مطالبه و دریافت کند.دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک پیش از آن امکان ندارد.
عدم تحویل ملک
آثار یک معامله بعد از فسخ
معامله در قانون تعریف روشنی دارد.خریدار و فروشنده هر دو باید به تعهدات خود عمل کنند.یعنی فروشنده باید در زمان معین مورد معامله را تحویل دهد و خریدار نیز باید مبلغ توافق شده را در زمان تعیین شده و به صورت کامل پرداخت کند.با این حال در موارد متعددی مشاهد می شود که این اتفاق ساده نمی افتد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی کند و موجب به هم خوردن معامله می شود.به هم خوردن معامله ممکن است به دلایل متعددی اتفاق افتد.
آثار فسخ یک معامله مربوط به آینده می باشد این جمله که یکی از آثار فسخ معامله می باشد بیانگر این مفهوم می باشد که وقتی یک بیع نامه یا فروشنامه فسخ گردید هرگونه تعهدی که قبل از فسخ در مورد آن ملک انجام شده است باقی می باشد مثلا شما یک آپارتمانی را خریداری می کنید و بلافاصله بعد از خریداری اقدام به اجاره آپارتمان می نماید و بعد از چند ماه به هر علتی قصد فسخ معامله خرید آپارتمان را دارید با فسخ معامله آپارتمان تاثیر در قرارداد اجاره ندارد و آن قرارداد اجاره صحیح می باشد.آثار دیگری که بعد از فسخ معامله ایجاد می شود این هست که شما باید مورد معامله را باید به فروشنده تحویل و فروشنده هم باید ثمن معامله را به شما تحویل دهد.
